律师解析“居住权”与“所有权”

【基本事实】
刘文新一家现居住的“某市西城区宏园9楼2门501号”房屋，原系政府的直管公房，也是拆迁胡同头条3号危房后新建的回迁安置房。1997年区人民政府对辟才胡同实施危改拆迁，1997年11月12日，拆迁人“某市房地产经营开发公司”与吕大伟签订《城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，协议书第二条明确约定“刘文新系拆迁被安置人之一”；协议第三条2项约定，过渡期限自1997年9月19日到1999年9月19日，“过渡期满后安置到宏庙小区施工号1号楼2门501”，建筑面积约49平米，居住面积约18.6平米，其中楼房门厅或起居室计入居住面积约6平米。1999年9月回迁房建成后，实际面积为52.5平米，刘文新与吕大伟同时获准入住回迁房。2002年7月16日，刘文新出资五万多元，以吕大伟的名义回购了此房。2010年1月20日，刘文新之母去世，吕大伟以继承权纠纷为由将刘文新诉至法院，法院确认了刘文新相应的继承份额。
【初审裁判】
吕大伟以自己是涉案房屋的所有以人为由，向法院提起诉讼，要求刘文新腾让房屋，刘文新提请法院中止审理，并向法院提出确认居住权之诉，原审判决刘文新以“实现继承权”为由，驳回了关于居住权的诉讼请求。
【上诉争权】
原审关于取得强承权便丧失法定居住权的裁判要旨，直指刘文新的居住生存权，错将遗产分割法律关系与公房居住权法律关系以及当事人之间的权利义务关系混同对待，原审判决不符合法律规定。
刘文新实现继承权源于刘文新的母亲去世及对母亲遗留财产的分配，吕大伟也有相应份额的继承，不能因此剥夺刘文新的居住权。
刘文新的居住权源于直管公有住房拆迁，拆迁管理部门依职权对被安置人资格审核后对刘文新的居住保障，两项权利由不同的法律关系分别确定，原审不加思索，混为一谈，将刘文新诉求的居住保障，曲解以继承权吞并居住保障。诉求的是居住保障权，裁判的是遗产已分割，导致判诉分离，如此裁判有违司法原则。
【法律辩析】
原审采用的具体裁判要旨是“作为被拆迁安置人应享有的居住权于法无据”，实际情况是，刘文新主张居住权有法有据。
1、特殊政策决定特别事项：根据国务院关于城市房改相应政策，公有住房的出售对象主要租赁公有住房的家庭，带有很强的政策倾向，这是由公有住房特有的福利性决定的，居住公房的所有家庭成员均直接享有承租权及回购权，体现在最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第119 条规定：承租户以一人名义承租房屋的，在租赁期内该承租人死亡的，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要。
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。
2、同是居住房，保障有区别：公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性。如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。
住房制度改革政策解决的是城市低收入民众的居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，应当结合国家政策，依据《民法通则》第七十二条、第七十八条、《民法通则若干意见》第八十八条；《物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条、第一百零四条规定；正确认识和理解法律精神，保障刘文新享有的居住权，吕大伟负有接受共居人无差别地居住的义务，法律应尽力保护，不得因家庭关系及房屋权属的变化而变化，导致家庭成员居无定所。
《城市房屋拆迁管理办法实施意见》规定：对被拆除非成套房屋使用人补偿款计算公式中的“原建筑面积”，在下列情况下按照应补偿建筑面积执行：（１）被拆除房屋使用人原人均住房建筑面积不足６平方米的，应补偿建筑面积按照人均６平方米计算。对于不在拆迁范围内居住，但原户口在拆迁范围内的下列人员，可以计入原居住人口：（１）服现役的士兵；（２）大中专院校在校学生；（３）在国外留学的学生；（４）劳改、劳教人员；（５）按政策规定可以计入原居住人口的其他人员。对在拆迁范围内有本市常住户口长期居住在自建房内，并且符合下列条件的居民，可以按照每户建筑面积三十平方米给予补偿，具体价格由各区、县政府确定：（１）单独立户；（２）本人及其配偶、父母、子女在拆迁范围内无正式住房；（３）本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。拆除共有住宅房屋(以房屋共有执照为准)，其共有人在拆迁范围内的住房可以独立使用，并在此长期居住，单独立户的，可以作为独立的房屋作用权人给予补偿；其共有人不在拆迁范围内长期居住，或者其住房不能独立使用，或者没有单独立户的，只给予所有权补偿。《办法》第三十条第二款和市房地局《关于实施有关问题的通知》第31条关于对长期居住自建房居民补偿的规定的适用条件为：在拆迁范围内有本市常住户口；长期居住在自建房内；单独立户；本人及其配偶、父母、子女在拆迁范围内无正式住房；本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。
被拆除房屋使用人原住房严重拥挤不便，按原居住面积安置确有困难的，可以按被拆除房屋使用人家庭人口构成状况，适当增加安置面积予以照顾，但增加的安置面积部分，应按当地区、县人民政府关于住房制度改革的规定实行房改。无论按原居住面积安置或增加面积安置的，今后都要服从房屋产权单位的住房制度改革。适当增加安置面积的标准：被拆除房屋使用人家庭成员中年满13周岁以上的子女和其他单身成员，按异性分室、同性不分室的原则安置，13周岁以上的同性成员3人以上的，适当增加居室安置，两个以上不满13周岁的子女与父母分室安置，男年满26周岁、女年满24周岁的未婚子女分室安置，计算被安置居民的年龄以房屋土地管理局发布房屋拆迁公告或正式动员搬迁之日为限。
【居住权可以对抗所有权】
刘文新虽未被登记为房屋共有权人，但此房实际上已经成为刘文新一家的保障性住房，参照《某市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定，共同居住人的相关权益应当得到法律保护，刘文新在本市无其他住房，不具备腾房条件，请法院依法认定刘文新对现居住房屋享有居住权利。
《宪法》第三十九条规定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全与安宁，虽然不是从正面直接规定宪法保障公民居住的权利，但通过反向解释可以推断出这一精神。
《世界人权宣言》第二十五条规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国经济、社会和文化权利委员会《关于获得适当住房权的第四号一般性意见（第六届会议 一九九一年）》第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”居住的权利是指为生存而必须提供的住房方面的保障。私法领域内，在物权法上居住权则有其特定含义，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利，是他物权中的用益物权之一种。
【司法价值衡量】
审判实践中，房改后的产权人起诉原共居人腾房的情况较多，一般不应改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如产权人坚持要求共居人腾房，法院应驳回产权人的诉讼请求（摘自法官说法第85期2008年2月22日报）。最高人民法院《关于购房人之一在购房时不完全具备条件，但购房后长期共同居住管理使用，纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函》；东城区人民法院（2003）东民初字第182号民事判决主要内容：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号，其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间享有合法居住权；某市第二中级人民法院（2003）二中民终字第04272号民事裁定主要内容：公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，并不具备腾房条件，故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼请求。
生存权是最基本的人权，宪法明确规定了尊重和保护公民的基本人权。诉争房屋原为拆迁安置房，后刘文新以吕大伟名义购买，吕大伟成为所有权人，但不应剥夺刘文新在此居住的权利，刘文新作为被安置人，对该房屋享有居住权，原审判决错误。

宁夏回族自治区银川市人大常委会


银川市人民代表大会常务委员会


公告


《银川市养犬管理条例》，于2007年3月29日银川市第十二届人民代表大会常务委员会第二十次会议审议通过。2007年5月12日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准。现予公布，自2007年10月1日起施行。

银川市人民代表大会

常务委员会

2007年5月18日

宁夏回族自治区人民代表大会

常务委员会关于批准《银川市养犬管理

条例》的决定

（2007年5月12日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）


宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议决定：批准《银川市养犬管理条例》，由银川市人民代表大会常务委员会公布施行。








宁夏回族自治区

人民代表大会常务委员会

2007年5月12日






银川市养犬管理条例


第一章总则

第一条 为保障公民人身健康和安全、维护社会公共秩序、保护公共环境卫生、规范养犬行为，根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的养犬行为和犬类经营行为的管理适用本条例。

军用、警用犬的管理不适用本条例。

第三条 养犬管理坚持禁限结合、政府监管、公众监督和养犬人自律相结合的原则。

第四条 银川市城市管理行政主管部门(以下简称市城管部门)是本市养犬管理的主管部门,负责全市养犬管理工作的组织、监督和指导。区、县（市）城管部门具体负责养犬的许可登记、备案工作。

农牧部门、动物防疫监督机构负责犬类免疫的管理和疫病的防治。

公安部门负责对犬只伤人、犬吠扰民等违法行为进行查处。

卫生防疫部门负责人用狂犬病疫苗统一供应、接种,诊治被犬伤害者，并对人患狂犬病疫情进行监测。

工商部门负责犬类经营的登记注册管理。

第五条 街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会和住宅小区业主委员会及物业管理机构,配合相关部门做好养犬的日常管理工作。

社区居（村）民委员会、住宅小区业主委员会可以召集居（村）民会议、业主大会就养犬的有关事项依法制定公约，并监督实施。

第六条 兴庆区、金凤区、西夏区的城市区域为犬只限养区，永宁县、贺兰县、灵武市可以根据城镇发展的需要规定本辖区范围内的犬只限养区。

第七条 各级城管部门建立养犬举报、投诉制度。

任何单位和个人有权对违反本条例的养犬行为和犬类经营行为予以制止或者举报,有权对行政机关的违法失职行为予以投诉。


第二章 养犬许可管理

第八条 限养区内养犬实行许可登记制度，每户限养一只犬，但禁止饲养烈性犬。

烈性犬的具体品种由市城管部门会同农牧部门确定，并向社会公布。

第九条 申请养犬应当符合下列条件并到城管部门办理许可登记手续：

（一）个人申请养犬的，应当具有完全民事行为能力和固定住所。

（二）公安机关确定的治安重点保护单位申请养犬的，应当具备健全的养犬安全管理制度、设有安全牢固的犬笼、犬舍等设施，并与其所在社区居民委员会签订安全责任保证书；

（三）出具犬只免疫证明。

第十条 对符合条件的养犬申请人，城管部门应当及时办理登记手续，发放《犬只准养证》，并采取植入电子标签等便于查验的管理措施。

《犬只准养证》由市城管部门统一制作,任何单位和个人不得涂改、伪造、转让、买卖。

《犬只准养证》实行年检制度，年检的时间、地点及要求，由城管部门予以公告。养犬人应当每年在犬只有效防疫期内携带犬只及犬只防疫证明到城管部门指定的地点进行检验。

《犬只准养证》损毁遗失的,养犬人应在一个月内向城管部门申请补办。

第十一条 经许可养犬的个人和单位须按财政、物价部门核定的标准交纳管理服务费。

管理服务费集中上缴财政，纳入财政预算管理，专项用于养犬许可登记、犬只收容所日常维护及其他管理工作的开支。

饲养导盲犬、助残犬免收管理服务费。

第十二条 限养区外（农村地区）养犬实行登记备案制度。饲养犬只免交管理服务费，由动物防疫机构强制免疫，城管部门登记备案。

第十三条 动物园、专业表演团体、科研机构等单位因工作需要饲养犬只的，应当到城管部门登记备案，并提交犬只免疫证明，可以免交管理服务费。

第十四条 准养的犬只繁殖幼犬的,养犬人应当自幼犬出生之日起60日以内对其妥善处理。

准养犬遗失、转让、赠与或者随养犬人迁移的,养犬人应在上述事实发生之日起30日以内到城管部门办理注销或者变更登记手续。

准养犬死亡的，养犬人应当立即通知动物防疫监督机构进行无害化处理并到城管部门办理注销手续。

养犬人放弃所养犬只且无法自行安置的，应当送交犬只留检（收容）所，并到城管部门办理注销手续。

第十五条 携带外来犬只进入本市的,携犬人必须凭所在地县级以上动物防疫监督机构出具的有效狂犬病检疫、免疫证明到农牧部门审核备案。在本市限养区饲养6个月以上的,须按本条例规定办理登记手续。


第三章 犬只防疫管理

第十六条 养犬实行强制免疫制度。

养犬人应当按照动物防疫的有关规定，将其饲养的犬只送农牧部门指定的动物防疫机构注射狂犬病疫苗，取得犬只免疫证明。

第十七条 任何单位和个人发现疑似狂犬病、其他严重人畜共患传染性疫病或者死亡原因不明的犬只,应当及时向城管部门、动物防疫监督机构、卫生防疫部门报告。

动物防疫监督机构、卫生防疫部门对疑似狂犬病或者其他严重人畜共患传染性疫病的犬只,应当立即委托专业机构进行诊断并向有关部门报告。对确认患有狂犬病或者其他严重人畜共患传染性疫病的犬只，应当按照有关规定进行无害化处理。

患病犬经无害化处理的，由城管部门注销养犬登记。

第十八条 发生狂犬病疫情的，市、区人民政府应当根据疫情划定疫点、疫区，并依法采取紧急防治措施，养犬人应当予以配合。

第四章 养犬行为管理

第十九条 养犬人应当遵守下列规定：

（一）养犬不得干扰他人正常生活；

（二）犬吠影响他人正常工作和休息的，养犬人应当采取有效措施予以制止；

（三）定期为犬只注射预防狂犬病疫苗；

（四）不得在住宅公共区间设置犬窝、搭晒犬具；

（五）犬只进行户外活动时，应当束犬链牵领，并应当避让老年人、残疾人、孕妇和儿童；

（六）不得携带犬只乘坐公共交通工具（小型出租汽车除外）。携带犬只乘坐小型出租汽车时，应当征得驾驶员同意，并为犬只戴嘴套，或者将犬只装入犬袋、犬笼，或者怀抱；

（七）携带犬只乘坐住宅电梯的，应当避开电梯使用高峰期并将犬只装入犬袋、犬笼等；

（八）犬只在户外排泄的粪便，携犬人应当立即清除；

（九）禁止携带犬只进入机关、学校、医院、幼儿园、影剧院、博物馆、展览馆、图书馆、体育馆、游乐场、公园、广场、市场、商店、餐厅等公共场所，但盲人携带导盲犬和肢体重残人携带助残犬的除外；

（十）不得遗弃所养犬。

上述公共场所应当在显著位置设立禁止犬只进入的标示，管理机构和工作人员有责任禁止犬只进入其管理的公共场所。

第二十条 犬只伤害他人的,养犬人或者管理人应当立即将被伤害者送医院诊治,并先行垫付医疗费用。

城管部门可以对伤人犬只实施暂扣并及时送交动物防疫监督机构检查，有关费用由养犬人承担。

第二十一条 经许可饲养烈性犬的单位应当设专人负责管理，并采取相应安全防护措施，犬只的活动不得超出其护卫区域。

养犬人不得擅自携带限养区外饲养的烈性犬进入限养区，但因免疫、诊疗等正当事由除外。

因登记、免疫、诊疗等正当事由携带烈性犬出户的，携犬人应当将犬只装入犬笼或者为犬只戴嘴套、束犬链等。

第二十二条 城管部门设立犬只留检（收容）所，负责收容流浪、遗弃、丢失以及没收的犬只。

对收容看护的流浪、遗弃、丢失犬只，能查明养犬人的，应当立即通知养犬人认领，7日内不能查明或者无人认领的，按无主犬只处理。

没收犬只为准养犬只的,《犬只准养证》由城管部门公告失效。


第五章 犬只经营管理

第二十三条 限养区内禁止开办犬类养殖场、犬类交易市场和从事犬类经营性养殖活动。

第二十四条 从事犬类经营活动的单位和个人,应当进行动物防疫条件审核，审核合格后，依法向工商部门办理登记手续，领取营业执照，并到城管部门备案。

第二十五条 从事犬类交易活动的单位和个人应当在依法设立的犬类交易市场进行交易。

交易的犬只，出售人应当持有动物检疫合格证明。

从境外进口的犬只,必须有出入境检验检疫机构出具的入境动物检验检疫证明。引进后，应至少隔离观察30天，其间发现异常时，要及时向当地动物防疫监督机构报告。

第二十六条 开办犬类诊疗机构应当依法取得《动物诊疗许可证》，不得同时经营人用药品。

为犬服务的商店不得同时经营人用食品、药品以及销售犬只，销售药品还应当取得《兽药经营许可证》。

销售犬类食品和药品应当用醒目清晰的文字和图形标识。

第二十七条 从事犬类展览、表演、比赛等活动的组织者应当在活动开始7日前向城管部门备案。从事犬类展览活动中有销售行为并具备展销会条件的,应当向工商部门办理展销登记。

犬类展览、表演、比赛等活动应当符合动物防疫条件。参加展览、演出和比赛的犬只，应当取得动物防疫监督机构出具的检疫证明。

第六章 法律责任

第二十八条 违反本条例第八条、第九条规定，由城管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以一百元以上五百元以下罚款,并可没收其犬。

第二十九条 违反本条例第十条第二款规定,涂改、伪造、转让、买卖《犬只准养证》的,由城管部门处以二百元以上五百元以下罚款。

第三十条 养犬人违反本条例第十三条规定,由城管部门责令限期办理变更或注销手续,逾期不办理的,处以一百元以上五百元以下罚款,未经处理的幼犬予以没收。

第三十一条 养犬人违反本条例第十五条、第十九条第一款第（三）项规定的，由动物防疫监督机构给予警告,拒不改正的,由动物防疫监督机构依法代作处理,处理所需费用由养犬人承担。

第三十二条 养犬人违反本条例第十九条第一款第（一）、（二）项规定的，由公安部门给予警告，警告后不改正的，处二百元以上五百元以下罚款。

养犬人违反本条例第十九条第一款第（四）至（九）项规定的，由城管部门予以警告，可处五十元以下罚款。情节恶劣的,没收其犬。

违反本条例第十九条第二款规定的，由城管部门予以警告，可处二百元以下罚款；造成他人或公共利益损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十三条 违反本条例第二十一条第二款规定的，由城管部门予以警告，责令携犬人立即携犬离开限养区；携犬人拒绝离开的，处二百元以下罚款。情节恶劣的,没收其犬。

第三十四条 违反本条例第二十五条第一款规定的，由城管部门予以警告，可处以五百元以下罚款。情节恶劣的,没收其犬。

第三十五条 违反本条例第二十六条规定的,由卫生部门、药品监督管理部门和农牧部门依据有关法律、法规予以处罚。

第三十六条 违反本条例第二十七条,未经城管部门备案举办犬类展览、表演、比赛等活动的,由城管部门责令其停办,可处以五百元以下罚款。

第三十七条 犬只伤人的，养犬人、管理人或者有过错第三人应当承担受害人的医疗费用，并依法赔偿受害人的其他相应损失。

犬只伤人,养犬人、管理人有过错的,除依法承担赔偿责任外,由城管部门处以五百元以下罚款,并没收其犬；导致他人发生狂犬病的,由卫生部门处以五千元以下罚款。

养犬人、管理人放任犬只恐吓他人或纵犬伤人的,由公安部门依据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚。

第三十八条 违反本条例有下列行为之一的,由工商部门会同城管部门依法处理:

(一) 在限养区内开办犬类经营性养殖场、犬类交易市场或者从事犬类经营性养殖活动的;

(二) 未经批准擅自开办为犬服务的商店和诊疗机构的。

第三十九条 城管部门应当建立养犬违法记录档案，对有多次违法记录或者被处罚的养犬人进行重点管理。

养犬人因违反本条例，被城管部门没收其犬，注销《犬只准养证》的，自注销之日起三年内不予办理养犬登记。

第四十条 城管部门和其他相关部门的工作人员,在犬类管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十一条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼,当事人逾期不申请复议,不提起行政诉讼,又不履行行政处罚决定的,由做出行政处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第四十二条 本条例自2007年10月1日起施行。