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是不定期租赁还是定期租赁?——与左志平老师讨论/姜成慧

时间:2024-07-05 09:04:32 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8079
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是不定期租赁还是定期租赁?——与左志平老师讨论

姜成慧

[原文如下]
案情简介:
A公司是集体性质的公司,在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份,A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组,A公司的经理、副经理等四人,供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商,约定年租金为42.8万元,租期为8年,双方在产权交易所草拟了一份租赁协议,但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。
2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便,双方签订了一份租赁协议,该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用,正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间,B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务,A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系,同月18日B公司复函,不同意终止双方租赁关系。为此,双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明:“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议(是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议)暂仅供工商、公安等部门注册登记用,正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成,纠纷成讼。
在处理该案时,存在两种观点:第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系;B公司搬出租赁房屋,将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下:A、B公司虽然未签订正式的书面合同,但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定,A公司提供租赁物给B公司经营酒店,B公司向A公司交纳租金,双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定,租赁期限6个月以上的必须有书面合同,没有采用书面形式的,视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同,
双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质,在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后,双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定,双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后,B公司应当腾让出房屋,将该租赁物交给A公司。
第二种观点:驳回原告诉讼请求。
理由如下:A公司与B公司虽未签订书面租赁合同,但双方已经达成租赁合意,并实际履行合意的主要内容,即A公司提供租赁物给B公司经营酒店,B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定:“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”根据效力优先的原则,合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致,租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此,A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力,一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据,将严重损害B公司的利益,应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同,但双方已经履行主要义务,并实际履行了3年,A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定:“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁,但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为,A公司解除租赁关系没有事实和法律依据,应当驳回原告的诉讼请求。

[本人观点]
左老师的观点我总结为:合同法的总则与分则存在着矛盾之处,分则效力要低于总则的效力,因此应适用总则之规定,判定房屋租赁为定期租赁。

个人认为左老师的观点存在如下两点不妥之处:第一,分则效力并非低于总则的效力。合同法第八章第一百二十四条规定:“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”从此条可看出,只有在分则中没有规定的合同才可适用总则的规定,在适用上应以分则为先,而后考虑总则。因此,总则效力高于分则一说于法律规定矛盾,应为错误。第二,合同法总则第三十六条与分则第二百一十五条并不矛盾。总则第三十六条主要解决的是合同是否成立的问题,如果一方已经履行了主要义务而对方仅以没有签定书面合同为由申请法院判定合同无效进而再解决缔约过失责任、再恢复原状,不利于保护交易的安全也不符合效率原则。分则第二百一十五条主要解决的是合同成立后的性质问题,是定期租赁还是不定期租赁都是在合同成立的基础上而言的。此两条法律条文在内容上并无矛盾之处。

综上,我认为双方间的合同是有效成立的,合同的性质为不定期租赁。A公司可以随时要求解除合同关系,但必须给予B公司必要的准备时间,并且,A、B两公司应对双方未签定书面的租赁合同按各自的过错承担缔约过失责任。



鹰潭市烟草专卖零售许可证管理办法

江西省鹰潭市人民政府


鹰潭市烟草专卖零售许可证管理办法

2004.06.16 鹰潭市人民政府


第一条 为了加强和规范烟草专卖零售许可证管理,依照《中华人民共和国烟草专卖法》及其实施条例、《江西省烟草专卖条例》、国家烟草专卖局《烟草专卖许可证管理办法》的有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事烟草专卖零售业务的单位和个人,应当遵守本办法。
第三条 从事烟草专卖零售业务,应当取得烟草专卖零售许可证。申请烟草专卖零售许可证应当具备下列条件:
(一)有与经营烟草制品零售业务相适应的资金;
(二)有固定的经营场所;
(三)符合烟草制品零售点合理布局的要求;
(四)符合食品卫生和安全经营的要求;
(五)烟草专卖行政主管部门规定的其他条件。
第四条 经营烟草制品零售业务的单位或个人,应当向当地烟草专卖行政主管部门申请领取烟草专卖零售许可证。
第五条 烟草专卖行政主管部门应当在受理办证申请之日起30日内审批发放烟草专卖零售许可证。对不符合条件的,不予发证,但应当向申请人说明理由。
烟草专卖行政主管部门可根据申请人经营场所的地理位置、递交办证申请的先后顺序、经营规模大小等情况综合考虑审批发证。在同等条件下,对残疾人、下岗人员、特困人员等申请人优先办证。
申请人取得烟草专卖零售许可证后,还须领取工商营业执照方可从事经营。
第六条 烟草专卖行政主管部门按照下列规定对烟草专卖零售点进行布局:
(一)城市主要街道平均每60米左右设一个零售点;非主要街道和小巷每120米左右设一个零售点,对街道与街道交叉街口视具体情况予以定点;
(二)一般厂、矿家属区及居住小区内不得超过4个零售点;
(三)通公路的自然村,常住人口1000人以下的,零售点控制在2个以内;常住人口1000人以上3000人以下的,零售点控制在3个以内;常住人口3000人以上的,零售点不得超过5个。不通公路的自然村应以代销店为主,每个自然村零售点设置1个;
(四)乡镇政府所在地的市场(街道),应根据乡镇大小、乡镇所在地人口、经济状况设置零售点数量,最多不超过15个;
(五)城区(县城)车站零售点不超过5个,乡镇车站不超过3个;
具有一定规模且人流量较大的宾馆、饭店、商场、超市等场所的烟草专卖零售点不受本条第一款第一项规定的限制。
第七条 烟草专卖零售许可证的有效期限为一至五年,具体期限由市烟草专卖行政主管部门根据申请人申领日期、营业执照和经营场所的有效期限等情况确定。期满后需延续的,持证人应当于有效期届满三十日前向烟草专卖行政主管部门提出申请,烟草专卖行政主管部门应当在有效期限届满前作出是否准予其延续的决定。
国家烟草专卖行政主管部门对烟草专卖许可证有效期限作出调整的,按调整后的期限执行。
第八条 取得烟草专卖零售许可证的单位或个人(以下简称烟草专卖零售经营者),需变更和注销烟草专卖零售许可证的,应当向烟草专卖行政主管部门提出申请,经核准后办理变更、注销手续,缴回原许可证正、副本。
第九条 烟草专卖零售经营者遗失烟草专卖零售许可证的,应当先登报挂失,声明作废,再向烟草专卖行政主管部门申请重新领取许可证。
第十条 烟草专卖零售经营者,应当在烟草专卖行政主管部门指定的烟草专卖批发企业进货。
第十一条 烟草专卖零售经营者,必须严格按照许可证核定的经营方式、经营范围、地域范围依法从事烟草制品经营活动,并自觉接受烟草专卖行政主管部门的监督检查。
第十二条 烟草专卖零售经营者,违反本办法规定不及时办理许可证变更、注销手续的,由烟草专卖行政主管部门责令改正,拒不改正的,处以1000元以下的罚款。
第十三条 以暴力手段抗拒烟草专卖行政主管部门的监督检查人员依法实施检查的,或者因违反烟草专卖法律、法规和规章被烟草专卖行政主管部门处罚三次(含三次)以上的,吊销其烟草专卖零售许可证。
第十四条 利用贿赂、欺骗等不正当手段非法获得的烟草专卖零售许可证无效,由烟草专卖行政主管部门予以撤销,申请人在三年内不得申请烟草专卖零售资格。
第十五条 烟草专卖零售经营者未亮证经营的,由烟草专卖行政主管部门责令其限期改正,拒不改正的,处以50元以上100元以下的罚款。
第十六条 使用过期、失效烟草专卖零售许可证的,由烟草专卖行政主管部门处以1000元以下的罚款。
第十七条 无烟草专卖零售许可证经营烟草制品零售业务的,由烟草专卖行政主管部门责令改正,没收违法所得,处以违法经营烟草制品货值金额20%以上50%以下的罚款,其违法经营的烟草制品由烟草专卖行政主管部门按市场批发价格的70%收购。
第十八条 烟草专卖零售经营者不在规定的烟草专卖批发企业进货的,由烟草专卖行政主管部门没收违法所得,处以进货总额5%以上10%以下的罚款,并按市场批发价格的70%收购其非法购进的烟草制品。
第十九条 烟草专卖行政主管部门工作人员滥用职权,徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十条 本办法施行中的具体问题由鹰潭市烟草专卖局负责解释。



国际货物买卖合同中行使合同解除权的一些法律问题
━适用《联合国国际货物买卖合同公约》时的难点探讨

焦璐

随着全球经济一体化进程的加速,国际货物买卖行为已明显占据着当今国际贸易领域的重要地位。为了解决交易过程中出现的法律纠纷,世界各国往往以国内法或加入国际公约的形式来保障货物买卖的顺利进行。联合国国际货物买卖合同公约是由联合国国际贸易法委员会起草的,它所确立的法律原则被广泛接受,其中对违约行为的补救措施的法律规定也是引起广泛关注的。笔者作为律师,从数个案例中体会到,在违约补救行为中,如何正确行使合同解除权是在实践中会引起许多思考的难点问题。

一、 联合国国际货物买卖合同公约(以下简称《公约》)中“解除合同”这一概念的主要内容及特点
(一)《公约》的英文条款中并未明确使用“解除合同”这一术语,而是使用了“宣告合同无效”(Declare the contract avoided),它用列举的形式表明了“宣告合同无效”的几种情形及其后果。其基本内容是:①“宣告合同无效”必须以向另一方当事人发出通知才生效(第26条);②“宣告合同无效”是买方或卖方可单方行使的权利(第49条,第64条);③“宣告合同无效”仅限于合同一方根本违约或违约方在宽限期内仍未履行合同义务或声明将不在宽限期内履行合同义务(第49条,第64条);4,“宣告合同无效”解除了各方合同义务。(第81条)
(二)从以上“宣告合同无效”的内容可看出,它和我国《合同法》中的“解除合同”的性质是基本相同的。我国《合同法》第94条,95条,96条规定的“解除合同”的基本内容是:①“解除合同”必须通知对方(第96条);②“解除合同”是当事人一方可行使的权利(第94条);③“解除合同”适用于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为(第94条);④“解除合同”后,尚未履行的,终止履行(第97条)
(三)《公约》中“宣告合同无效”和我国《合同法》中“解除合同”的性质和特点是基本相同的。首先,都是一种形成权,即仅凭一方当事人依法定事由作出的意思表示即可使现成的法律关系消灭的权利,其行使无须征得对方当事人的同意。1 另外,只要具备法律规定的条件,一方即有权通知另一方解除合同,而无须征得另一方同意或与另一方协商。其次,合同解除是对违约方的一种惩罚,所以,也成为违约方承担违约责任的一种方式。2 最后,一方行使解除合同权必须以向另一方发出解除通知为前提。

二,实践中按照《公约》行使合同解除权的一些难以操作的法律问题
(一)有关宽限期与根本违约关系的两个难点
1, 实践中,若卖方迟延交货,买方是否绝对享有决定宽限期的权利,它影响到是否以根本违约为由宣告解除合同。
《公约》第47条第一款规定,如果卖方不按合同规定的时间履行其义务,买方可以规定一段合理的额外时间,让卖方履行其义务。《公约》第49条也规定,买方可以不给卖方规定额外的合理时间,就可以立即宣告解除合同。从这条规定的表面意思看来,似乎买方当然享有决定是否给卖方宽限期的权利。但在实践中,若买方动辄行使此项权利,就难以体现买卖合同的公平合理性。例如,如果买方所需要的是时令性很强的商品,卖方一旦违约,将使买方失去日后脱手商品的绝好时机,那么买方认为卖方的迟延行为已构成根本违约而宣告解除合同则是维护了自己的合法权益,同时也惩罚了违约方。但是,如果双方买卖的是普通的,价格相对稳定的商品,其实卖方的迟延交货并未构成根本违约,如果买方不给卖方宽限期,却以根本违约为由予以解除合同,这对卖方来说似乎太不公平。事实上,也有买方因为找到了出价更低的卖方而以根本违约为由而恶意解除合同的例子,而当时法官或仲裁庭不可能明察秋毫。因此,我认为,由于公约并未在给予宽限期的问题上有进一步的规定,所以很难确定该权利是否被恰当行使。
2, 另外,即使买方给予了卖方一段宽限期,但对于其时间长短,《公约》仅以“合理”为限。
那么怎样才算“合理”?在具体案例中,往往买卖双方各有说法,令人很难作出决断。
所以说,尽管《公约》有关宽限期的规定是考虑到了国际货物买卖行为的复杂性和公平
性,但在实践中,如何行使才是真正体现公约精神,较难把握尺度。

(二)《公约》第49条规定,如卖方违约,则买方可解除合同。实践中,如何判断“根本违
约” ,标准是什么?
《公约》第25条对“根本违约”下的定义是,一方当事人违反合同的结果,如使另一方当事人蒙受损害,以至于实际剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西,即为根本违约,除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也没有理由预知会发生这种结果。看来《公约》对根本违反合同所采取的衡量标准是,看违反合同的后果是否使对方蒙受重大损害,即违约后果的严重程度。3 尽管该条规定是联合国国际贸易法委员会吸收各国法律规定,并调和了两大法系关于同一问题的不同处理办法,4 但在实践中以下两点很难把握:
1,既然损害的严重程度为“剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西”,那么究竟怎样的违约行为才足以造成此后果?守约方如认定“根本违约”是否确实?这完全需要具体案件具体分析,因为同样的违约行为在不同情况下会带来不同程度的损害结果,这影响到是否构成根本违约。例如,卖方交货时单据不符,交货地点或商品规格不符,逾期交货这些行为,看起来较为普遍,但是单据的性质或作用,不符点的多少,逾期交货的动机是什么,这些因素在不同案件中会带给守约方程度不同的损害。如果守约方认为某些行为已构成根本违约,会阐述自己的理由,法官或仲裁庭在根据其主张判定这些违约行为是否足以剥夺了守约方“有权期待得到的东西”,往往较难定论 。
2, “同等资格、通情达理”的人员标准无明确规定。“同等资格”是否指在该业务领域资历经验相当的人?“通情达理”是否指在商业信誉、从业道德方面表现俱佳的当事方?在确定以上概念时,务必需要考察当事方长期的经营表现、习惯做法才能作出判断,并且每个案件所涉合同的具体意义也要予以考虑,这些因素都会带来判断上的难度,从而影响到守约方宣告合同无效的权利。
所以我认为,在判定“根本违约”时,除了客观违约行为,更要充分考虑违约方的主观动机,这是法律维护公平诚信的交易所必须的。

(三)违约方不交货时,守约方能否在解除合同后向其索赔合同利益之外预期的利润?
根据《公约》第74条之规定,一方当事人违反合同应负的损害赔偿额,应与另一方当事人因他违反合同而遭受的包括利润在内的损失额相等。可见,损害赔偿的范围应当包括实际损失和利润损失两个方面。实际损失较好理解,即守约方已经支出的各项费用及合同如能履行应获得的合同利益。但是利润损失在实践中较难计算,它是否包括预期的利润?即守约方已事先计划好的获取合同标的后再将标的物转手而获取的利润。而《公约》第74条又同时规定,“这种损害赔偿不得超过违反合同一方在订立合同时,依照他当时已知道或理应知道的事实和情况,对违反合同预料到或理应预料到的可能损失” 。那么,预期利润究竟是否是违约方“预料到”或“理应预料到”的损失?这里就要从主、客观两方面来加以判断,主观上讲,指违约方在订立合同时就应当知道,若其违约会给对方造成的后果;客观上讲,凭借违约方公司的性质,与守约方的合作期限长短,自己对守约方贸易习惯的了解,违约方是否应当预见到其违约行为会产生的后果。举例来说,合同双方都是贸易公司,出口方完全知道,进口方进口货物的目的就是为了转手卖给下家以获取利润,出口方不可能认为进口方是双方合同项下货物的最终用户。因此,若出口商违约给进口商造成利润损失,出口商在签订合同时是完全应该预料到的,所以就应当予以赔偿。但同样的案例,笔者在实践中就看到截然相反的裁决结果,一例是进口方某省物资贸易公司与出口方澳门制衣公司的热轧卷板合同纠纷,由于澳门制衣公司没有交货,造成了进口方与第三方公司之间的合同无法履行,后来进口方以本合同与第三方公司签订的购销合同中的货物差价作为其利润损失要求赔偿,得到了仲裁庭的支持。5 但是,我在两年前代理的一起案件中,最高人民法院驳回了进口方要求索赔预期合同利润的诉讼请求,尽管两起案件中进口方与第三家公司间的合同都是确实存在的。所以,我认为,在实践中,索赔预期利润究竟能否得到支持,是完全支持还是予以部分考虑,这很难确定一个明显的尺度,在发生纠纷提起仲裁或诉讼时,无法预计。
另外,如果决定予以考虑的话,这部分预期利润该如何计算,方法也有不同。第一种方法是以差价确定损害赔偿的范围。以上案例中采用的就是这种方法。该方法既可以适用于卖方违约情况,也可以适用于买方违约的情况。前者是买方在解除合同后的一个合理时间内以合理方式购买替代货物,后者是在解除合同后的一个合理时间内以合理方式将货物转卖。同样,“差价”也就包括了买方购买替代物或者卖方转卖货物的交易价格与原合同价格之间的差额。第二种方法是以时价确定损害赔偿的范围。所谓时价是指在一定地点一定时间的某种货物的市场价格。这里的时间标准有两个,即在接受货物之前解除合同,则适用解除时的时价;在接受货物之后解除合同,则适用接受货物时的时价。这里的地点标准是依据原应交货的地点。如果该地点没有时价,则指另一合理替代地点的价格,但需要适当考虑货物运费的差额。但在实际操作中,由于这种方法需要大量的调查工作,故较少被采纳。我个人认为这种方法是有其合理性的。

(四)买方宣告解除合同后,另行购买替代物的条件
购买替代物是卖方不交货时,买方所特有的补救措施。这一权利已受到各国法律及国际公约的肯定。但在实际案例中,怎样行使这项权利才是符合公约精神的,一般有以下两个标准。一是在时间上,买方必须在解除合同后一段合理时间内行使,二是在方式上,买方购买替代物的价格、地点、渠道等都是适当的,如价格需与原货物相当,渠道正规,否则,就不是购买替代物,成为购买新货物了。但在按以上两个标准裁决时,也碰到问题。如买方在卖方无力履约,时间紧急时为了按照《公约》第75条之规定减少损失已经购买了替代物,之后才宣告解除合同,而卖方认为买方应当先要有一个宣告解除合同的过程才有权购买替代物。对于卖方的抗辩,仲裁庭或法官也不能予以完全支持,而要看买方是否已举出足够证据证明自己购买替代物的合理性与紧迫性,实践中,在这一点的判断上也很为棘手。

三,小结
从以上的论述可以看出,尽管《公约》已经对行使合同解除权作了详尽的规定,但是在实践中遇到具体案例时,还是存在以上一些令法官、仲裁员较难操作的情形,笔者作为律师,深有感触。从这些难点的研究分析中,我们可以逐步了解国际货物买卖中的各类实际问题,从而预防各类纠纷的发生。
作者单位:上海市外滩律师事务所律师
1 梁慧星:《民法学说判例与立法研究》,中国政法大学出版社1993年版,第80页
2 王昌硕:《合同法原理与合同纠纷处理》,光明日报出版社1996年版,第35页
3 沈达明、冯大同编著《国际贸易法》新论 法律出版社 第94页
4 曹诗权、朱广新《合同法定解除的事由探讨》,载1998年《中国法学》第四期
5 朱建林主编《国际贸易纠纷典型案例评析与索赔指南》2000年4月第一版 第20页