福建省福州市房地产管理局


福州市房屋置换管理暂行规定
福州市房地产管理局



第一条 为进一步方便群众，活跃已购公房上市，盘活住房二级市场，联动一级市场，促进房地产消费热点的形成，根据《城市房地产管理法》以及国家有关法律、法规，结合本市实际情况，特制定本暂行规定。
第二条 房屋置换是指不同产权性质、不同房屋用途、不同地域之间的房屋所有权、使用权的交换行为。对急于变现旧房购买新房的，由房屋置换企业先予变现购入旧房，并在一定期间内售出的行为视为房屋置换。
第三条 凡在本市辖区范围内进行房屋置换，均适用本暂行规定。
第四条 房屋置换应当遵循自愿有偿、公平合理的原则。
第五条 福州市房地产管理局是本市辖区范围内房屋置换业务的行政主管机关，福州市房地产交易管理所负责本市房屋置换的日常管理工作。
第六条 设立房屋置换企业，应当符合法律、法规规定的企业设立条件，在领取营业执照后30日内，应持以下证件向房屋置换主管机关备案：
1、营业执照复印件；
2、企业章程；
3、验资证明；
4、企业法定代表人的身份证明；
5、专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第七条 主管机关应当根据房屋置换企业的资产、专业技术人员和经营业绩，对备案的房屋置换企业核定资质等级，房屋置换企业应当按照核定的资质等级，承担相应的活动。并在取得资质证书后开展业务活动。
第八条 房屋置换企业分为二级。一级企业可以承担变现购入旧房后再销售的房屋置换行为；二级企业不能从事购入旧房后再销售的房屋置换行为。
第九条 一级房屋置换企业设立应当符合下列条件：
1、有500万元以上的注册资本；
2、有5名以上持有福州市房地产经纪人专业资格证书的专职从业人员；
3、有5名以上房地产估价师或房地产经济师。
4、法律、法规规定的其它条件。
二级房屋置换企业设立应当符合法律、法规和规章对房地产中介企业设立的条件。
第十条 从事房屋置换服务业务的人员，必须是取得房地产经纪人资格证书的人员；房屋置换企业代理当事人办理房屋置换及其他房地产交易手续的，应当指定房地产交易报备员办理。
第十一条 有下列情形之一的，不得置换：
1、房屋所有权或使用权属不清或未取得房屋权属证书的房屋；
2、部队、校园内不能分割及封闭管理的住房及教师公寓等周转用房；
3、列入拆迁公告范围的房屋；
4、未取得其他共有人书面同意的房屋；
5、已抵押未经抵押权人同意的房屋；
6、其他限制权利的房屋。
第十二条 有下列情形之一时，房屋使用权不得置换：
1、损坏房屋及其附属设施未按规定赔偿的；
2、未按规定缴足房屋租金的；
3、私自转让、转借、转租房屋的；
4、其他违反房屋租赁管理规定的。
第十三条 已购公房置换应当取得已购公房上市准入证明；直管公房置换需经区房地产管理局初审同意，并报市房地产管理局批准；单位自管房置换需经产权单位同意，并经产权单位上级主管部门批准。
第十四条 房屋置换应当签订《房屋置换合同》，并在各相关部门批准后的15日内向市房地产交易管理所申请办理交易过户手续。
第十五条 对变现旧房购买新房的房屋置换行为，可按置换企业与原出售方协商议定价格予以变现购入，该房在一年内挂牌出售。一年内售出的，视为房屋置换行为。超过一年未售出的，该房屋作为置换企业保留产权办理交易过户手续。
第十六条 申请置换双方当事人对置换房屋价格可以协商议定或委托房地产评估机构评估。
第十七条 房屋置换企业从事置换活动实行有偿服务，可参照房地产中介管理有关规定收取费用，并履行下列义务：
1、遵守有关法律、法规和规定；
2、遵守自愿、公平、诚实信用原则；
3、按照核准的业务范围从事经营活动；
4、参照国家计委、建设部计价格971号文的规定收费，并将收费标准在经营场所的显著位置公开；
5、依法交纳税费；
6、接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第十八条 置换企业违反本暂行规定的，主管机关依法予以处罚，并视情节，决定是否注销资质证书。
第十九条 本规定由福州市房地产管理局负责解释。
第二十条 本规定自颁布之日起实施。



1999年11月11日
中国人民银行


中国人民银行关于全面推行贷款五级分类工作的通知

中国人民银行

银发[1999]263号


中国人民银行各分行、营业管理部；政策性银行、国有独资商业银行、其他商业银行、城市商业银行：
为了真实、全面、动态地反映贷款质量，控制、防范和化解金融风险，提高银行信贷管理水平，根据国务院领导在中国人民银行《关于1999年全面推行贷款五级分类法的请示》的批示，现就推行贷款五级分类工作的有关问题通知如下：
一、贷款五级分类的依据
人民银行对《贷款风险分类指导原则（试行）》（银发〔1998〕151号）进行了修改和完善，现随文印发给你们。各行要严格按照本通知要求和修改后的《贷款风险分类指导原则（试行）》做好贷款五级分类工作。
二、贷款五级分类的步骤
从1999年7月末开始到1999年底前，完成4家国有独资商业银行和3家政策性银行的贷款五级分类工作；从1999年开始到2000年底前，完成10家其他商业银行的贷款五级分类工作；从2000年初开始到2000年底前，完成88家城市商业银行的贷款五级分类工
作。
三、损失贷款划分的标准
（一）经商财政部并请示国务院同意，损失贷款的划分和确认，除按财政部财商字〔1988〕第277号文规定的四条标准外，下列三种情况也列入损失贷款：
1．借款人被依法撤销、关闭、解散，并终止法人资格，经确认无法还清的贷款；
2．借款人虽未依法终止法人资格，但生产经营活动已经停止，且借款人已名存实亡，复工无望，经确认无法还清的贷款；
3．生产单位的经营活动虽未停止，但产品毫无市场，企业资不抵债，亏损严重并濒临倒闭，且政府不予救助，经确认无法还清的贷款。
（二）对有下列情况之一的暂不划为损失贷款：
1．借款人虽已破产或已经法院裁决，但没有按国务院规定办理破产手续或不符合国务院关于规范破产有关文件规定，有以破产的形式逃废银行债务嫌疑的；
2．借款人通过重组、租赁、转让、承包等名目逃废银行债务，债权银行尚未依法起诉追索的贷款；
3．地方政府及其有关部门决定关闭或注销，有行政干预逃废银行债务嫌疑的；
4．借款人虽已资不抵债，但领导班子和职工基本稳定，大部分生产活动仍在进行；
5．在未彻底清查之前，银行违规从事账外经营形成的风险贷款。
对未经审核确认的损失贷款，无论每户金额大小均报一级分行和总行审核确认。审核确认具体工作由风险管理部门和内审部门负责完成。审核确认损失贷款的程序、权限、方法等，由各行结合本系统实际研究决定。
四、贷款五级分类的要求
（一）要加强组织领导。各行要按照中国人民银行“统一部署，各负其责，加强管理，化解风险，总结提高”的总体要求开展此项工作。中国人民银行负责各行分类工作的组织协调和检查督促。各行负责领导本系统的分类工作，加强指导，严格审核，注意总结经验，同时注重在分类工
作中不断完善五级分类法，改进信贷管理，提高贷款质量。
（二）要把五级分类工作纳入日常信贷工作进行监测和考核。分类具体工作要落实到各个信贷岗位，并随时进行连续监控和分类。每季后25日内，除城市商业银行外，各家总行要将上季末的贷款分类结果报中国人民银行总行。各家总行所属分支行在将分类结果报上级行的同时报送中
国人民银行当地分支行。上报半年及年度分类结果时要附分析报告。
（三）在推行五级分类法的试分阶段，实行五级分类与期限分类双轨运行的监测、考核机制。
（四）五级分类结果，对外暂不公布，并严格保密。在此期间仍以期限分类口径和有关规定统计和对外披露信息。
（五）要加快开发分类应用软件。在监控手段上，五级分类工作既要兼顾当前，更应立足于长远。要加强信贷管理信息系统建设，建立高效的分类数据传输机制，加快分类信息电脑录入和汇总工作的步伐。
（六）要把分类与催收不良贷款管理工作相结合。在做好分类工作的同时采取有力措施清收不良贷款，并注重防范产生新的贷款风险。
（七）要做好贷款五级分类工作的总结和抽查工作。鉴于这项工作政策性和技术性强，1999年国有独资商业银行和政策性银行每半年报告一次分类结果，从2000年起实行按季报告，即今年11月底前报告对1999年6月末的贷款分类结果；2000年3月底前报告1999
年末的贷款分类结果。其他商业银行2001年3月底前要报告各行1999年末的贷款分类结果。为确保工作质量，国有独资商业银行、政策性银行和其他商业银行要按照下查一级的原则对分类情况及结果进行抽查，抽查面不少于机构数的10％。中国人民银行各分支行也要组织力量对
其进行督查。


第一章 贷款分类的目标
第一条 为建立现代银行制度，改进贷款分类方法，加强银行信贷管理，提高信贷资产质量，特制定本指导原则。
第二条 本指导原则所指的贷款分类，是指按照风险程度将贷款划分为不同档次的过程。通过贷款分类应达到以下目标：
（一）揭示贷款的实际价值和风险程度，真实、全面、动态地反映贷款的质量；
（二）发现贷款发放、管理、监控、催收以及不良贷款管理中存在的问题，加强信贷管理；
（三）为判断贷款损失准备金是否充足提供依据。

第二章 贷款分类的标准
第三条 评估银行贷款质量，采用以风险为基础的分类方法（简称贷款风险分类法），即把贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类；后三类合称为不良贷款。
第四条 五类贷款的定义分别为：
正常：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。
关注：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。
次级：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。
可疑：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。
损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。
第五条 使用贷款风险分类法对贷款质量进行分类，实际上是判断借款人及时足额归还贷款本息的可能性，考虑的主要因素包括：
（一）借款人的还款能力；
（二）借款人的还款记录；
（三）借款人的还款意愿；
（四）贷款的担保；
（五）贷款偿还的法律责任；
（六）银行的信贷管理。
借款人的还款能力是一个综合概念，包括借款人现金流量、财务状况、影响还款能力的非财务因素等。
第六条 对贷款进行分类时，要以评估借款人的还款能力为核心，把借款人的正常营业收入作为贷款的主要还款来源，贷款的担保作为次要还款来源。
第七条 需要重组的贷款应至少归为次级类；重组后的贷款（简称重组贷款）如果仍然逾期，或借款人仍然无力归还贷款，应至少归为可疑类。
重组贷款是指银行由于借款人财务状况恶化，或无力还款而对借款合同还款条款作出让步的贷款。
重组贷款若具备其他更为严重的特征，可参照本指导原则第四条和第五条作进一步的调整。
第八条 分类时，应将贷款的逾期状况作为一个重要因素考虑。逾期（含展期后）超过一定期限、其应收利息不再计入当期损益的贷款，至少归为次级类。
第九条 违反国家有关法律和法规发放的贷款应至少归为关注类。

第三章 贷款分类的基本要求
第十条 贷款分类是商业银行信贷管理的重要组成部分。在贷款分类过程中，商业银行必须至少做到以下六个方面：
（一）建立健全的内部控制制度，完善信贷规章、制度和办法；
（二）建立有效的信贷组织管理体制；
（三）实行审贷分离；
（四）完善信贷档案管理制度，保证贷款档案的连续和完整；
（五）改进管理信息系统，保证管理层能够及时获得有关贷款状况的重要信息；
（六）督促借款人提供真实准确的财务信息。
第十一条 贷款风险分类法是对贷款分类的最低要求，也是判定商业银行贷款质量的基础。
商业银行可直接采用本指导原则第二章规定的贷款风险分类标准，也可依据本指导原则，从自身风险防范和信贷管理需要出发，制定相应的贷款分类制度。
商业银行自身制定的贷款分类制度应与中国人民银行采用的贷款风险分类法具有明确的对应和转换关系，并报中国人民银行备案。
第十二条 对贷款分类时，不能用客户的信用评级代替对贷款的分类，信用评级只能作为贷款分类的参考因素。
第十三条 如果影响借款人财务状况或贷款偿还因素发生重大变化，应及时调整对贷款的分类。
商业银行应至少每半年对全部贷款进行一次分类。对不良贷款应严密监控，加大分析和分类的频率，根据贷款的风险状况采取相应的管理措施。
第十四条 在采用以风险为基础的贷款分类方法的同时，商业银行应加强对贷款的期限管理。对逾期贷款应按中国人民银行有关规定进行统计与监测。
第十五条 商业银行应制定明确的抵押、质押品管理和评估的政策和程序。对于抵押品的评估，在有市场的情况下，按市场价格定值；在没有市场的情况下，应参照同类抵押品的市场价格定值。
第十六条 商业银行应制定明确的保证贷款管理政策，对此类贷款的分类应充分考虑保证合同的有效性，和保证人履行保证责任的能力。
第十七条 商业银行要保证贷款分类的信贷人员和复审人员具有必要的信贷分析知识，熟悉贷款分类的基本原理。要通过培训和必要的措施保证贷款分类的质量。

第四章 贷款分类的组织与实施
第十八条 商业银行对贷款进行分类，应遵循内部控制原则，保证贷款分类的独立、连贯和可靠。
第十九条 商业银行的内部报告制度应对贷款分类的报告关系作出明确的规定，保证管理层能及时了解贷款质量及变化情况。
第二十条 信贷人员应该全面掌握并熟悉借款人和贷款的情况，有责任把借款人和贷款的真实情况书面报告给负责分类复审的部门。
第二十一条 商业银行内部审计部门应该定期对贷款分类政策、程序的执行情况进行检查和评估，并将检查结果向上级行或董事会作出书面汇报。

第五章 贷款分类的监督与管理
第二十二条 中国人民银行通过现场检查和非现场监控两种方式对商业银行贷款质量进行监控。
第二十三条 中国人民银行原则上每年对商业银行的贷款质量进行一次现场检查，包括专项检查和常规检查；对贷款质量出现重大问题的商业银行，将予以更加严格的监管。
第二十四条 中国人民银行在检查商业银行贷款质量时，不仅要独立地对其贷款质量进行分类，还要对其信贷政策、信贷管理水平、贷款分类方法及分类程序和结果作出评价。
第二十五条 商业银行应根据中国人民银行的要求报送贷款分类的数据。
第二十六条 商业银行的贷款损失以及呆账核销情况应依据有关法规披露。

第六章 附则
第二十七条 本指导原则中的“贷款”系指《贷款通则》中规定的各类贷款。
第二十八条 对贷款以外的各类资产，包括表外项目中的直接信用替代项目，也应根据资产的净值、债务人的偿还能力、债务人的信用评级情况和担保情况划分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，其中后三类合称为不良资产。
分类时，要以资产价值的安全程度为核心，具体可参照贷款风险分类的标准和要求。
第二十九条 商业银行应该按照谨慎会计原则建立贷款损失准备金制度，提取普通贷款损失准备金，并根据贷款分类的结果，提取专项贷款损失准备金（包括特别贷款损失准备金）。贷款损失准备金的具体计提办法另见有关规定。
第三十条 本指导原则适用于各类商业银行。
政策性银行和经营信贷业务的其他金融机构可参照本指导原则建立各自的分类制度，但不应低于本指导原则所提出的标准和要求。
第三十一条 本指导原则由中国人民银行负责解释。
第三十二条 本指导原则自发布之日起实行。



1999年7月27日