非法侵入住宅罪的个案探讨

郭春晖 王小岳


一、 案件基本情况
自诉人；颜某，女，教师
被告人：李某，男，教师
被告人：张某，男，农民
自诉人颜某与被告人李某之妻、张某之姐张某某系某市中学教师，居住在教师宿舍内。该宿舍系学校分配供教师及其直系亲属居住、生活。自诉人与张某某于2005年7月4日因琐事发生纠纷，后经学校、政府调解终结。同年7月18日，自诉人在自己宿舍午休，二被告人为帮张某某出气，敲门后推开虚掩的房门进入自诉人宿舍，即对在床上午休的自诉人进行殴打。经公安机关法医鉴定，自诉人构成轻微伤。案发后，二被告人向公安机关如实供述了伤害行为的主要事实。同年8月26日，某市公安局对而被告人分别作出了罚款200元的治安处罚决定。2006年1月14日，自诉人向某市人民法院提起民事诉讼，要求二被告人赔偿因伤害行为造成的经济损失。某市法院判决二被告人赔偿自诉人合理经济损失3000余元，并已执行完毕。同年8月16日，自诉人向法院提起刑事自诉，要求追究二被告人非法侵入他人住宅的刑事责任。
二、 一审法院判决
2006年10月27日，某市人民法院作出一审判决。判决认为：自诉人在中学的宿舍为其长期居住、生活的场所，应认定为住宅。被告人李某、张某未经自诉人同意而强行进入自诉人的住宅，其行为符合非法侵入住宅的客观表现。但是，二被告人的行为如需被追究刑事责任，则其非法侵入的行为必需具备应受刑罚处罚性，即侵入住宅的行为必须造成严重后果，或严重妨碍他人居住安全与生活安宁。被告人李某、张某侵入住宅的行为系预备行为，其目的是为了伤害自诉人，伤害行为虽造成了自诉人轻微伤，但该行为已经被公安机关治安处罚，伤害行为所造成的经济损失也已得到弥补，伤害行为已经接受了法律评价。如果再将轻微伤后果评价为非法侵入住宅行为所造成的后果，则伤害行为的后果将被重复评价，违背禁止重复评价原则。因此，二被告人侵入他人住宅的行为与自诉人的轻微伤后果不存在认定非法侵入住宅犯罪所必需的刑法上的因果联系，故单独的非法侵入住宅行为并不具备实施刑罚惩罚所必需的社会危害性。此外，即使将自诉人的轻微伤作为二被告人非法侵入住宅行为的后果，但该争议仍应属邻里纠纷，属于治安和民事法律管辖的范畴。综上理由，一审法院认为，二被告人侵入住宅的行为情节显著轻微危害不大，不应当认为是犯罪。自诉人控诉二被告人犯非法侵入住宅罪罪名不成立，宣告二被告人无罪。
三、 问题提出
1， 何为非法侵入住宅罪的应受刑罚处罚性？本案被告人的行为是否具备非法侵入他人住宅罪的构成要件？
2， 被告人的非法侵入行为是否系伤害目的的预备状态？
3， 认定被告人非法侵入住宅是否违背了重复评价原则？
4， 被告人非法侵入住宅与自诉人的轻微伤后果是否具有刑法上的因果联系？
四、 法理分析
（一）、非法侵入他人住宅罪的犯罪构成
《中华人民共和国刑法》第245条规定的非法侵入他人住宅罪，是实践中比较多发的刑事犯罪，但由于现行法律对该罪的规定比较原则，在理解和把握该罪的犯罪构成方面存在困难，导致在司法实践中以该罪定罪处刑的较少。随着法制建设的进程，个人权益的保护越来越受到重视，对该犯罪的打击应当加强。
《中华人民共和国宪法》第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查和非法侵入公民的住宅”，确立了公民住宅不受非法侵入的宪法原则。非法侵入他人住宅罪，是指行为人违背住宅使用人的意愿或没有法律根据而进入他人住宅，或经要求退出而拒不退出的行为。非法侵入住宅罪的构成要件是：
1， 犯罪主体
非法侵入他人住宅罪的犯罪主体为一般主体，即年满16周岁、具备刑事责任能力的公民。
2， 犯罪客体
对非法侵入住宅罪的犯罪客体，学理上存在较多争议，国内外主要有住宅权说、住宅安宁权说和新住宅权说。住宅安宁是指住宅内家庭成员的生命、财产和身体没有受非法侵害的危险性。该观点认为，非法侵入住宅罪侵犯的是整个家庭住户安宁的生活状态，为国内的主流观点。本罪侵犯的对象是他人的住宅，何谓住宅，理论界的通说认为，住宅是指居民以休息、生活为目的的封闭的空间，只要具备上述结构和功能的空间都视为住宅，住宅所有权人是谁在所不问。
3， 犯罪主观要件
非法侵入他人住宅罪在主观上只能是故意的，即行为人明知其侵入或继续停留在他人的住宅，违反居住者的意愿而积极侵入或消极不退出，有意以自己的行为表明对他人住宅权的藐视。过失或者迷路误入他人住宅的，不构成本罪。非法侵入他人住宅罪的动机是各种各样的。有的基于报复而无理取闹，有的是滥用职权而逞威风，有的是为争夺房屋的所有权或者居住权，有的是为达到某种个人目的而向居住者施加压力等。无论哪种动机都不影响对本罪的成立。
4， 犯罪客观要件
侵犯他人住宅罪的客观方面表现为非法侵入他人住宅的行为。这种行为可以表现为作为和不作为。未经居住者同意，没有正当理由而擅自闯入或秘密破门越墙侵入他人住宅的，属于作为的形成。无正当理由隐匿在他人住室内或先征得居住者同意而后居住者又要求其退出住宅而无故拒不退出的，属于不作为的形成。无论是作为还是不作为的形成，都不影响对本罪的认定。
《刑法》第245规定，非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。该条并没有规定该罪以情节严重的才构成犯罪，笔者认为非法侵入他人住宅罪应当属于行为犯，不以非法侵入发生一定的法律后果或具有严重情节作为罪与非罪的界限。有学者认为构成应以客观上造成严重后果或具备严重情节的才构成非法侵入他人住宅罪，认为该罪系情节犯或结果犯，笔者认为，持该理论的学者违背和忽视了法律确立非法侵入住宅罪所保护的权益性质和立法宗旨，是中国历来重公权轻私权保护的观念的遗留。行为人非法侵入他人住宅，或有正当理由、法律根据进入他人住宅后经责令退出而不退出的，除非具有违法阻却事由，该行为已经造成了住宅居住人的居住安宁的破坏，在其精神上已经造成了一定的恐慌。而情节是否严重、是否发生了一定的法律后果，尚可接受其他的法律评价，如非法侵入住宅实施抢劫的，以抢劫罪进行评价就是一个明显的例证。之所以刑法规定非法侵入住宅罪的最高刑期为三年，也就是考虑了单独的非法侵入行为的社会危害性大小的问题。侵入住宅后实施了何种行为，具备什么样的情节，产生什么样的后果，可以作为法律另行评价或确定非法侵入量刑的酌定情节考虑，而不应以其作为非法侵入住宅罪与非罪的界限。古代国外立法对公民住宅权的保护已经高度重视，早有住宅“风能进，雨能进，国王不能进”的说法，在日益重视私权益保护的今天，应加强对该类犯罪的打击力度，而没有必要对非法侵入住宅犯罪作严苛的要求。本案二被告人未经同意强行进入自诉人的住宅，其非法侵入住宅的行为已经实施完毕，应当成立非法侵入住宅罪。一审法院认定其行为符合非法侵入住宅的客观表现而又未确定其构成犯罪，是自行矛盾。要求二被告人的非法侵入行为必须造成严重后果才能予以刑事处罚，与法律规定不符。
（二）、犯罪预备
《中华人民共和国刑法》第22条规定，为了犯罪，准备工具，制造条件的，是犯罪预备。犯罪预备具有四个基本特征，即：1，预备的目的是为了顺利的实现犯罪，2，客观上已经开始实施犯罪的预备行为，如准备犯罪工具、勘测地形等，是否已经开始实施预备行为是犯罪预备形态的重要特征，3，行为人尚未着手实行犯罪的实行行为，犯罪只进行了预备行为，而没有具体实行犯罪行为便处于停止状态。这一特征是犯罪预备区别于犯罪未遂的显著标志，4，犯罪实行行为的停止是由于行为人意志以外的因素导致的。犯罪停止的时间是区别犯罪预备和犯罪未遂的界限，尚未实行犯罪行为停止的是犯罪预备，已经着手实行犯罪行为停止的是犯罪未遂。我国刑法学泰斗高铭暄先生在其主编的《刑法学》著作中，对犯罪预备作了完整而科学的界定，犯罪预备是故意犯罪过程中未完成犯罪的一种停止状态，是指行为人为实施犯罪而开始创造条件行为，由于行为人意志以外的原因而未能着手犯罪实行行为的犯罪停止状态。
本案中，二被告人以故意伤害为目的而非法侵入自诉人的住宅，具备一个故意伤害的犯罪目的，客观上实行了非法侵入和伤害的两个行为，应成立牵连犯。非法侵入住宅并非为实施伤害的预备行为，本案中，无论是侵入行为还是伤害行为都已经实行完毕，根本不存在哪一个行为的预备状态，一审法院认为二被告侵入住宅的行为系伤害目的的预备行为，没有法律依据。
（三）、禁止重复评价原则
禁止重复评价是刑罚裁量的一项基本原则，它是指禁止对法条所规定的、已经将其影响刑罚轻重考虑在内的因素，在刑罚裁量中再度当作刑罚裁量事实重复评价而作为加重或沽轻刑罚的依据。因为刑法的规定，使其早已作为决定各该犯罪行为成立与否及法定刑轻重的标准，故不应于刑罚裁量时再次考量。（林山田：《刑法通论》，台湾三民书局1990年8月3版，第435页）。张明楷教授对禁止重复评价原则是这样论述的：禁止重复评价原则，是对被告人的某一犯罪事实科处刑罚以后，不能重新以该犯罪事实为根据再度科处刑罚（《刑法格言的展开》，法律出版社1999年版，第305页）。该原则在理论上存在一定的争议，但是，通说认为，禁止重复评价原则的具有以下特征：
1， 禁止重复评价适用的对象
量刑情节在量刑当中是禁止重复评价原则适用的对象，禁止重复评价的对象只能是同一犯罪，也即犯罪构成事实整体。同一犯罪，应该至少包括三层含义：第一，必须是犯罪，刑法上满足某一犯罪构成要件从而构成某罪的犯罪构成事实整体，也即一个犯罪，不是犯罪构成要件的各个要素，尤其不能以犯罪行为来替换，第二，必须是一个犯罪，第三，必须是同一犯罪，所谓同一，应是只能是被固定、针对的犯罪。
2，禁止重复评价原则中的评价主体应当是刑法
该原则要求在量刑时，同一犯罪不得予以多次刑法评价。因此，其对同一犯罪的评价主体只能是刑法，必须是相同性质的刑事评价。对于任何一个法律现象都有相应的法律予以规范调整，相应地对于每一个法律部门调整的领域内该法律部门就是评价主体。合同中违约行为的评价主体是民法及合同法，行政处罚的违法性由行政法评价，相应地被告人或犯罪人因犯罪而刑事责任的评价主体是刑法。当然，由于社会关系的复杂性及部门法的协调性，使得某一领域的法律现象并不绝对排斥其他法律评价，但是只是在本领域所调整的法不能有效评价的情况下，才引入其他法律调整。典型的例证就是最高人民法院法复[1993]8号《关于人民法院应否受理当事人不服治安管理理处罚而提起刑事自诉问题的批复》。该批复对于当事人不服治安管理处罚决定就同一事实向法院提起刑事自诉，如被告人行为构成犯罪，应当追究刑事责任。另外，《中华人民共和国行政处罚法》第7条进一步明确了违法犯罪构成犯罪，应当依法追究刑事责任，不得以行政处罚代替刑事处罚。
3，禁止重复评价原则的适用时间必须是在同一诉讼中
禁止重复评价原则与一事不再理原则从内涵上都是对同一犯罪禁止重复追究刑事责任的要求。只是禁止重复评价原则出于一个诉讼中，在量刑立法上和司法上对同一犯罪重复评价的禁止，一事不再理原则或任何人不得因同一犯罪受到两次裁判原则，是从程序上也即诉讼次数上禁止对同一犯罪行为重复追究刑事责任，禁止重复评价原则针对地是同一罪，不只是一个犯罪，而且是同一个犯罪。
4，禁止重复评价原则是一项立法原则也是一项量刑原则
禁止重复评价原则是刑罚裁量的一项基本原则，指禁止对法条所规定的、已经将其影响刑罚轻重考虑在内的因素，在刑罚裁量中再度当作刑罚裁量事实重复评价而作为加重或减轻刑罚的依据（王剑光、瞿中、李夏荣著：《谈〈禁止重复评价原则〉在刑罚中的具体适用及其例外》，载《检察实践》2005年第3期）。认为禁止重复评价原则是一种定罪量刑原则，指在定罪量刑时，禁止对同一犯罪构成事实予以两次或两次以上的法律评价（陈兴良著：《刑法的价值构造》，中国人民大学出版社，1998年版，第658页）。
从禁止重复评价的原则的法理分析，禁止重复评价所针对的对象是同一犯罪，其禁止重复评价是在同一诉讼中禁止对同一犯罪事实进行两次刑法评价。本案中，二被告人的故意伤害行为虽已被处以治安处罚，并承担了民事赔偿，接受的是行政、民事法律的评价，其伤害行为和非法侵入行为并未接受刑法评价，根本不存在重复评价的问题。一审判决在重复评价原则的内涵不明情况下，援引重复评价原则来进行论证并得出错误的结论，影响了法院司法的权威和尊严。
五、 刑法上的因果关系
刑法因果关系历来是刑法理论上的一个重要问题。刑法因果关系包含事实因果关系和法律因果关系两个不同层面的内容，其和自然科学中所说的因果关系不完全一致，而应当从规范立场出发加以判断，即具有规范性的特点。在刑法因果关系的判断上，首先应当从条件关系的角度出发，确定因果关系的存在范围，然后从经验法则的立场出发，判断具体犯罪构成中所要求的因果关系。关于刑法因果关系论的研究对象，在我国刑法学理论上存在争议，主要的争议还在于必然因果关系说与偶然因果关系说。刑法上必然因果联系，是指危害社会行为同危害社会结果之间的内在的、本质的因果联系。这种因果联系形式在刑法中通常表现为两种情形：一是危害行为在通常情况下合乎规律、必然地引起某种危害结果的发生。二是客观上已存在发生某种结果的危险的情况下，尽管危害行为在通常情况下不会发生某种结果，但在特殊情况下却不可避免地引起了该危害结果的发生。偶然因果联系，是指危害社会同危害社会结果之间的外在的、非本质的因果联系。这种因果联系也可分两情形：一是两行为所引起的两个必然过程相互交叉或者衔接所形成的偶然因果联系，二是危害行为造成一定危害结果后，但又与自然力或他人正当行为相竞合，以致引起了另一危害结果，这时危害行为同另一危害结果间就存在偶然因果联系。刑法因果关系具有因果关系的客观性，因果关系的相对性与绝对性，刑法因果关系的时间顺序性，因果关系的复杂性和多样性四个基本特征。笔者认为，无论是必然因果关系，还是偶然因果关系，他们彼此不应当是对立的，对一个犯罪行为进行刑法上的因果关系的考量，应从行为和后果之间的客观联系出发，而不应当仅仅局限于必然因果关系和偶然因果关系。所以，本案一审法院认为，二被告人侵入住宅的行为与自诉人的轻微伤后果不存在认定非法侵入住宅犯罪所必需的刑法上的因果关系。该结论错误地将非法侵入行为与伤害后果作为因果关系的原因事实和结果事实来衡量，属于逻辑学上的偷换和隐藏命题范畴。非法侵入行为与伤害后果之间当然不具有因果关系，因为非法侵入不当然引发伤害后果。本案实施非法侵入是伤害的前提，但不是前因，轻微伤不是非法侵入的结果事实，而是非法伤害的结果。本案真正的刑法意义上的因果关系应当是二被告人实施了非法侵入住宅的行为，侵犯了自诉人的住宅安宁权。自诉人住宅安宁权受侵害的直接表现就是自诉人在自己的住宅内遭受了他人的直接身体伤害。因而，二被告人非法侵入的行为与自诉人住宅安宁权的损害是具备了刑法上的因果关系的，二被告人的行为具备了一定的社会危害性。
六、 结论
经过上述法理分析，笔者认为，一审法院的判决在认定事实和适用法律方面均存在错误。二被告人以非法伤害他人身体为目的，趁自诉人单独在住宅内，结伙实施非法侵入住宅行为，采用暴力手段对自诉人实施侵害，并造成了自诉人轻微伤的后果，情节严重、手段恶劣，客观上侵犯了他人的住宅安宁权。为贯彻和保障公民住宅不受非法侵害的宪法权利，切实保护公民的私权益不受非法侵害，应当对二被告人的行为依法追究非法侵入他人住宅的刑事责任。在本文搁笔之时，自诉人已提起上诉，期待二审法院能给予正确的裁判，也借此文求教于方家并不吝赐教一二，并能引起司法界对公民住宅权保护的重视，吾愿足矣！


湖南省株洲市人民政府办公室


株洲市人民政府办公室关于印发《株洲市土地登记办法》的通知

株政办发〔2009〕5号


各县市区人民政府，市政府各局委办、各直属机构：

　　《株洲市土地登记办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。



　　二○○九年元月二十三日



　　株洲市土地登记办法

　　第一章总则

　　第一条为规范我市土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，推动不动产统一登记制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《土地登记办法》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条在本市行政区域内申请国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及与土地权属相关权利登记的自然人、法人及其它经济组织均应遵守本办法。

　　第三条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

　　前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

　　第四条土地登记实行属地登记原则。

　　申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府批准，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

　　跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

　　部属、省属企业使用的土地，由上级国土资源行政主管部门授权后由土地所在地县级以上国土资源行政主管部门办理土地登记。

　　第五条市国土资源行政主管部门统一负责株洲市城市四区各类土地登记工作。各县（市）国土资源行政主管部门负责所辖区域内的各类土地登记工作。建设、规划、房产、交通、水利、农业、林业等行政主管部门应根据各自的职责，协助做好各类土地登记工作。

　　第六条国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。

　　第二章一般规定

　　第七条土地以宗地为单位进行登记。

　　宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

　　第八条土地登记的基本程序：

　　（一）土地登记申请；

　　（二）土地权属审核；

　　（三）注册登记;

　　（四）核发证书。

　　第九条土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。

　　第十条土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：

　　（一）土地总登记；

　　（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

　　（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

　　（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

　　（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

　　（六）更正登记或者异议登记；

　　（七）因土地权利人姓名或者名称、住所或办公地址及土地用途等内容发生变更而进行的登记；

　　（八）土地权利证书的补发或者换发；

　　（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

　　第十一条两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

　　第十二条申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

　　（一）土地登记申请书；

　　（二）申请人身份证明材料；

　　（三）土地权属来源证明；

　　（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

　　（五）地上建筑物或构筑物权属证明；

　　（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

　　（七）本办法规定的其他证明材料。

　　申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

　　第十三条未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第十条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。

　　第十四条委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第十条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。

　　代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。

　　第十五条对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：

　　（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；

　　（二）申请材料存在可以当场更正错误的，应当允许申请人当场更正；

　　（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；

　　（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

　　第十六条国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

　　第十七条国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。

　　第十八条土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：

　　（一）土地权利人的姓名或者名称、住所或办公地址；

　　（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；

　　（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

　　（四）地上附着物情况。

　　土地登记簿应当加盖人民政府印章或人民政府土地登记专用章。

　　第十九条土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。

　　土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

　　第二十条土地权利证书包括：

　　（一）国有土地使用证；

　　（二）集体土地所有证；

　　（三）集体土地使用证；

　　（四）土地他项权利证明书。

　　土地权利证书使用由国务院国土资源行政主管部门统一监制的版本。

　　第二十一条土地登记应当遵守“十二不准”制度。有下列情形之一的，不予登记：

　　（一）土地权属争议未解决的或土地上的建筑物、构筑物权属存在争议或不确定引起土地权属争议未解决的；

　　（二）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；

　　（三）未按合同约定付清全部土地价款的；

　　（四）按土地价款缴纳比例分割申请登记的；

　　（五）申请登记的土地权利超过规定期限的；

　　（六）无合法用地批准文件等土地登记申请要件的；

　　（七）对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；

　　（八）协议出让地价低于出让底价的；

　　（九）违反规划改变土地用途的；

　　（十）未办理土地使用权登记而设定抵押的；

　　（十一）异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；

　　（十二）查封登记解除前申请办理抵押登记或土地使用权变更登记等。

　　不予登记的，应当以书面告知申请人不予登记的理由。

　　第二十二条市、县（市）国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。

　　第二十三条土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。

　　第二十四条申请土地登记的申请人应按国家有关规定缴纳土地登记费。

　　第三章土地总登记

　　第二十五条本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

　　第二十六条土地总登记应当发布通告。通告的主要内容包括：

　　（一）土地登记区的划分；

　　（二）土地登记的期限；

　　（三）土地登记收件地点；

　　（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料;

　　（五）需要通告的其他事项。

　　第二十七条对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括：

　　（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

　　（二）准予登记的土地坐落、四至、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；

　　（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

　　（四）需要公告的其他事项。

　　第二十八条公告期满，当事人及相关权利人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

　　第四章初始登记

　　第二十九条本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记，涉及建筑物、构筑物产权登记在完成土地初始登记后进行。

　　第三十条依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书、规划审批资料、竣工验收报告、征地勘测图件及其他证明文件，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十一条依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同土地出让价款缴纳凭证、有关税费缴纳凭证、规划审批资料及其他证明文件，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十二条划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府批准文件、原国有土地使用证、国有建设用地使用权出让合同及土地出让价款缴纳凭证、有关税费缴纳凭证、规划审批资料及其他证明文件，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十三条依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同、原国有土地使用证、建设用地批准书及其他证明文件，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十四条依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持企业改制方案及批准文件、土地资产处置方案及批准文件、原国有土地使用证、国有建设用地使用权出资或者入股合同、建设用地批准书及其他证明文件，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十五条以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持企业改制方案及批准文件、土地资产处置方案及批准文件、被授权经营国有建设用地的土地配置材料、建设用地批准书、原国有土地使用证及其他证明文件，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。

　　第三十六条集体经济组织应当持集体土地所有权证相关资料、权属界线协议书及其他证明文件，申请集体土地所有权初始登记。

　　第三十七条依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。

　　第三十八条集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件、相关合同、原集体土地使用证及其他相关证明文件，申请集体建设用地使用权初始登记。

　　第三十九条依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持有批准权的人民政府批准文件、农用地使用合同及其他证明文件，申请集体农用地使用权初始登记。

　　第四十条依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，涉及建筑物抵押的还应提供房屋他项权利证明，申请土地使用权抵押登记。

　　同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。

　　符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

　　第四十一条在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同及相关证明材料。

　　符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。

　　供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

　　第五章变更登记

　　第四十二条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、住所或办公地址、土地用途等内容发生变更而进行的登记。

　　第四十三条依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明文件、相关税费缴纳凭证，申请国有建设用地使用权变更登记。有地上建筑物、构筑物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证。

　　第四十四条因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权的人民政府的批准文件。

　　第四十五条因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。有地上建筑物或构筑物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证书。

　　第四十六条因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持人民法院或仲裁机构生效的法律文书等相关证明文件、原土地权利证书、原土地他项权利证明书申请土地使用权变更登记。有地上建筑物或构筑物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证书。涉及到划拨土地使用权的，人民法院或仲裁机构必须经有批准权的人民政府批准后，方可处分土地使用权，申请变更登记的当事人应当提供有批准权人民政府的批准文件、国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权出让金缴纳凭证及相关证明文件方可申请变更登记。

　　第四十七条土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。有地上建筑物或构筑物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证书。

　　已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。

　　第四十八条经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。

　　第四十九条因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。有地上建筑物或构筑物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证书。

　　权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

　　第五十条已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持原地役权合同、变更后的地役权合同及原土地权利证书及其他证明文件，申请办理地役权变更登记。

　　第五十一条当土地权属不发生转移的情况下，土地权利人因姓名或名称、住所或办公地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书、姓名或名称变更证明文件、地址变更证明文件及其他证明文件，申请姓名或者名称、地址变更登记。有地上建筑物或构筑物的，申请人还应提供变更后的房屋所有权证书。

　　第五十二条土地的用途发生变更的，申请人应当持有关城市规划批准文件和国土资源行政主管部门等批准用途改变的文件、原土地权利证书，申请土地用途变更登记，有地上建筑物或附着物的，当事人还应提供变更后的房屋所有权证书。

　　以出让方式取得国有土地使用权用途变更的，申请人还应提交国有建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有建设用地使用权出让合同。土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，申请人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

　　集体建设用地使用权的用途变更的，申请人还应提交县级以上人民政府批准用途变更的文件。

　　第六章注销登记

　　第五十三条本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

　　第五十四条有下列情形之一的，可直接办理注销登记：

　　（一）依法收回的国有土地；

　　（二）依法征收的农民集体土地；

　　（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。

　　第五十五条因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

　　第五十六条非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，申请人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书、原国有建设用地使用权出让合同、原国有建设用地使用权租赁合同等，申请注销登记。

　　第五十七条已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持原土地权利证书、原土地使用权抵押合同及其他的土地抵押权终止证明文件、原地役权合同及其他的地役权终止证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

　　第五十八条当事人未按照本办法第五十五条、第五十六条和第五十七条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期三十日，公告期满后可直接办理注销登记。

　　第五十九条土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

　　第六十条土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

　　第七章其他登记

　　第六十一条本办法所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

　　第六十二条国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。

　　更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。

　　第六十三条土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书、证明登记事项错误的有关文件，申请更正登记，涉及第三人的，还应有第三人的承诺书或其他证明文件。

　　利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持证明登记错误的相关文件及土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。

　　第六十四条土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

　　在利害关系人提供认为土地登记簿记载的事项错误的相关证明材料后，对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

　　异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

　　第六十五条有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持异议登记证明书或异议登记通知书、人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的证明文件申请注销异议登记：

　　（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；

　　（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；

　　（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。

　　异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。

　　第六十六条当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持土地使用权转让协议申请预告登记。

　　对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

　　预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

　　第六十七条国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封、预查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

　　第六十八条国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

　　第六十九条对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

　　第七十条土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

　　第七十一条两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

　　轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

　　预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。

　　第七十二条查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。

　　第七十三条对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

　　第八章土地权利保护

　　第七十四条依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　第七十五条国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现土地登记结果的信息共享和异地查询。

　　第九章法律责任

　　第七十六条非法印刷、伪造、变造土地权属证书或者登记证明，或者使用非法印刷、伪造、变造的土地权属证书或者登记证明的，由国土资源行政主管部门依法没收；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十七条申请人提交错误、虚假的材料申请土地登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。

　　第七十八条国土资源行政主管部门工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）擅自涂改、毁损、伪造土地登记簿；

　　（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；

　　（三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

　　第十章附则

　　第七十九条土地登记中依照本办法需要公告的，应当在株洲市人民政府或者国土资源行政主管部门的门户网站上进行公告。

　　第八十条土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人应当在株洲地区公开发行的报刊上刊登灭失、遗失声明期满三十日后，方可申请补发。补发的土地权利证书应当注明“补发”字样。

　　第八十一条本办法自2009年2月1日起施行。原株洲市1998年颁发的《株洲市土地登记实施细则》同时废止。