律师办理建设用地使用权取得业务操作指引

（征求意见稿） 北京市中经律师事务所 孟凡胜

注：本人从事土地法律研究多年，代理了很多有关建设用地使用权的案件，特把经验加以总结，供律师和其他朋友参考使用，有何意见，请发电子邮件到：mfslawyer@163.com.本人将不胜感激。
目 录

概述：建设用地使用权制度的建立和发展 1
第一章 一 般 规 定 3
第二章 律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引 6
第三章 律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引 10
第四章 律师办理建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务操作指引 11
第五章 律师办理国有土地租赁业务操作指引 15
第六章 律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引 18

概述：建设用地使用权制度的建立和发展
土地是最要的生产和生活资料。1949年10月1日中华人民共和国成立以后，中国共产党领导全国人民进行了土地改革运动，消灭了土地剥削制度，实行耕者有其田的制度。在二十世纪五十年代的社会主义改造运动中，我国逐渐消灭了土地私有制，形成了土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。这种土地所有权制度在1956年社会主义改造基本完成时基本建立，并最终通过1982年12月4日修订的《宪法》第10条得到我国基本法律的肯定。1982年12月4日修订的《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
改革开放以前，在社会主义计划经济条件下，我国主要实行国有土地的无偿划拨使用制度，即通过行政划拨的方式，将国有土地交给各公有制经济单位无偿、无期限、无转让的使用，这种土地使用权形式至今仍在一定范围内适用。到20世纪70年代末，随着改革开放的进行，我国经济模式由计划经济逐步转变为市场经济，外商投资企业在我国境内出现。由于外商投资企业是具有私有性和营利性的自主经营、自负盈亏的利益主体，因此，对外商投资企业的用地不能够继续沿用无偿划拨方式，出现了有偿提供场地使用权的市场方式，我国政府开始向外商投资企业收取场地使用费。1979年7月1日颁布的《中外合资经营企业法》第5条第3款规定：“中国合资者的投资可包括为合资企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国投资者投资的一部分，合资企业应向中国政府交纳使用费”。这里的“场地使用权”就是一种土地使用权。我国土地使用权制度的改革由此而开始。
1988年4月12日通过的宪法修正案第2条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地使用权制度以宪法形式被肯定下来，其后的《土地管理法》及其实施条例、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规，进一步完善了国有土地的有偿使用制度。2007年3月16日十届全国人大第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》。《物权法》将通过出让和划拨途径取得的国有土地使用权定名为“建设用地使用权”。至此，建设用地使用权得到我国基本法律的明确肯定。
建设用地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，权利人对其建造的建筑物、构筑物及其附属设施拥有所有权。建设用地使用权具有以下特点：①主体的广泛性。建设用地使用权的主体相当广泛，国家机关、公益事业单位、法人、非法人组织以及自然人，都可以依法取得建设用地使用权，成为建设用地使用权人。②客体的特定性。建设用地使用权必须设立在国有建设用地上。农民所有的建设用地以及农用地上不能设立建设用地使用权。③期限的确定性。主要是指以出让方式取得的建设用地使用权有明确的法定存续期限。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，居住用地使用期限为70年，工业用地使用期限为50年，教育、科学、文化、卫生、体育用地使用期限为50年，商业、旅游、娱乐用地使用期限为40年，综合或者其他用地使用期限为50年。④建设用地使用权的取得一般是有偿的，而且要采取一定的公开竞价方式取得。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。以前以划拨方式取得的建设用地使用权再转让的，必须改为有偿出让的方式。⑤可转让性。建设用地使用权人有权依法将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
在建设用地使用权制度之外，我国还存在着国有土地租赁制度。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给用地者使用，由使用者和县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁属于国有土地有偿使用的形式之一，是建设用地使用权出让方式的补充。我国国有土地租赁制度于1993年开始试点，最早的规范性文件是《关于境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》（[1993]国土[籍]字第167号）。租赁国有土地使用权具有以下特点：①权利的标的是国有土地，而且是建设用地；②承租人需要和出租人签订租赁合同，租赁合同是承租人取得土地使用权的依据；③租赁国有土地使用权必须依据法律法规的规定，且租赁期限依据合同的约定，长短不同；④租赁国有土地使用权需要登记；⑤租赁国有土地使用权具有一定的可转让性，承租人可以依法转让其租赁国有土地使用权。目前国有土地租赁，主要适用于将划拨土地使用权转让或出租、企业改制以及其他改变土地用途后依法应当有偿使用的情况。
在划拨、出让和租赁等使用国有建设用地的形式之外，还存在着外商投资企业交纳土地使用费（场地使用费）、国有土地使用权作价入股、国有土地使用权授权经营等方式而取得国有建设用地使用权的形式。但这些形式不是国有建设用地使用权有偿使用的主要形式，适用范围受到严格的限制，所占比重很小。从国有土地有偿使用制度的历史发展趋势来看，这些形式最终都会统一到有偿出让的形式中来。有鉴于此，下文没有对这三种取得方式的具体操作规程进行详细的论述，可以参照建设用地使用权有偿出让的操作规程进行。
第一章 一 般 规 定
1.制定目的和依据
为了规范和指导律师办理建设用地使用权取得（土地一级市场）法律业务，提高律师的服务质量和水平，依据我国现行有关建设用地使用权取得的法律法规和政策，制定本指引。

2.概念界定
2.1 建设用地使用权，原称国有土地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
2.2 建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.3 协议出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门以协议方式将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
2.4 招标出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。
2.5 拍卖出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、指定地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为。
2.6 挂牌出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定建设用地使用权人的行为。
2.7 出让方案是指，在土地出让过程中，市、县人民政府国土资源行政主管部门拟定的，供土地行政管理部门内部审批供地和报有权批准出让土地的各级人民政府审批供地的供地方案，主要内容包括拟出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、供地时间和其他条件等。

3.律师办理建设用地使用权取得业务的基本原则
3.1律师办理建设用地使用权取得业务，必须遵守宪法和法律，恪守律师职业道德和执业纪律，必须以事实为根据，以法律为准绳。
3.2律师应当坚持依法对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织或个人的非法干涉，维护委托人的合法权益和国家法律的正确实施。
3.3律师应当努力专研土地法律理论，掌握土地法律法规及政策的现状和发展方向，提高法律风险的防范意识，预防纠纷的产生。
3.4律师执业应当接受国家、社会和当事人的监督。

4.律师办理建设用地使用权取得业务的前提和要求
4.1律师办理建设用地使用权取得业务，应当了解土地市场的基本情况，熟悉相关的法律、法规和政策，注意当地市、县人民政府及国土资源行政主管部门的有关具体规定，熟悉行政机关办理相关业务的权限和程序。
4.2律师办理建设用地使用权取得业务，应根据与委托人签订的委托协议，在委托权限内以委托人的名义依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。
4.3律师在办理业务中得知的当事人的商业秘密和当事人认为有保密必要的其他事项以及其他个人隐私、商业秘密等，依法予以保守秘密。

5. 本指引的适用范围
本操作指引适用于律师从事建设用地使用权取得的非诉讼法律服务。在与建设用地使用权相关的诉讼业务中也可以参考使用。

6 .主要法律依据
辽宁省盘锦市人民政府


盘锦市人民政府令第13号

盘锦市科学技术奖励办法


第一章 总 则

第一条 为奖励在科学技术进步活动中做出显著贡献的公民、组织，充分调动科技工作者的积极性和创造性，促进全市经济发展，根据《国家科学技术奖励条例》和《辽宁省科学技术奖励办法》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于市政府科学技术奖(以下简称科学技术奖)的推荐、评审、授予等各项活动。

第三条 为维护科学技术奖的严肃性，科学技术奖的申报、推荐、评审、授予，遵循公开、公正、公平的原则，不受任何组织或个人的非法干涉。

第四条 市科学技术行政部门负责科学技术奖评审的组织工作。

第二章 奖项设置

第五条 市人民政府设立下列科学技术奖：

(一)科学技术突出贡献奖；

(二)科学技术进步奖；

(三)科学技术合作奖。

第六条 市科学技术突出贡献奖授予下列在我市工作的科技工作者：

(一)在科学研究和技术开发中，完成系列或重大研究成果、技术发明，应用推广后，使我市本领域整体技术水平显著提高，并取得重大经济效益、社会效益的；

(二)在推动科学技术成果特别是高新技术成果转化，实现产业化中，完成重大技术创新，促进我市产业结构的优化升级，使本行业整体技术水平显著提高，并取得重大经济效益、社会效益的。

第七条 经市级以上科技系统组织鉴定、评审，市级以上政府部门重大科技计划经市级以上专家验收合格，发明专利经授权报市科技行政部门备案，并且具备以下条件之一的，可申报盘锦市科学技术进步奖：

(一)在研究开发新的科学技术成果中，成果水平居我市同类技术领先水平以上，经过应用证明具有重大经济效益、社会效益或科学价值，并在我市国民经济建设中做出重大贡献的；

(二)在技术成果的推广应用中，项目的转化程度高，示范带动和扩散能力强，提高行业的整体水平、竞争能力和创新能力，促进产业结构调整、优化、升级或产品的更新换代，推动行业科技进步作用明显，取得较大经济效益和社会效益的；

(三)在重大工程建设、设备研制和企业技术改造中，采用新技术做出明显成绩并取得较大经济效益和社会效益的：

(四)在标准、计量、公共安全、环境保护等科学技术工作中，对我市的经济建设和社会发展做出重大贡献的：

(五)在软科学、科学技术情报等工作中，对提高我市全民科学素质和社会发展做出创造性贡献的；

(六)发明专利经授权，通过实施取得显著经济效益或社会效
益的。

第八条 科学技术合作奖授予对我市科学技术事业做出突出贡献的下列市域外人员或者组织：

(一)同我市的个人或者组织合作研究、开发，并具有自主知识产权的科学技术成果，对我市经济与社会发展有重要推动作用，并取得显著经济效益或者社会效益的；

(二)在向我市的个人或者组织推广先进科学技术、培养科技人才或者管理人才等方面做出了重要贡献，促进了我市科学技术事业的发展，并取得显著经济效益或者社会效益的；

(三)为促进我市的对外科学技术交流与合作做出突出贡献，并对我市的科学技术发展有重要推动作用的。

第九条 市科学技术突出贡献奖、科学技术合作奖不分等级。市科学技术突出贡献奖与科学技术合作奖每次授予人数不超过2人，无符合条件人选可以空缺。

科学技术进步奖分为一等奖、二等奖、三等奖3个等级。科学技术进步奖单项授奖人数和授奖单位数实行限额。一等奖的人数不超过9人，单位不超过5个；二等奖的人数不超过7人，单位不超过3个；三等奖的人数不超过5人，单位不超过2个。

第三章 评审机构

第十条 设立盘锦市人民政府科学技术奖评审委员会，负责市级科学技术奖的评审工作。评审委员会由市科学技术行政部门提出，报市人民政府批准后聘任。

评审委员会下设办公室，办公室设在市科学技术局，负责处理曰常工作。

第十一条 评审委员会下设若干个专业评审组，各专业评审组负责本专业范围内的科学技术奖初评工作。

专业评审组应向盘锦市科学技术奖评审委员会提出科学技术进步奖获奖项目及其奖励等级的建议。科学技术突出贡献奖与科学技术合作奖获奖人员由评审委员会直接评出。

第四章 评审与授奖

第十二条 市科学技术突出贡献奖、科学技术合作奖每2年评审一次，科学技术进步奖每年评审一次。

第十三条 市科学技术突出贡献奖及科学技术进步奖候选人和候选单位，按隶属关系申报：

(一)由属地各县、区科学技术行政部门推荐；

(二)由项目完成单位的主管部门推荐；

(三)项目由驻盘中、省直单位完成并在我市实施的，可直接申报上款规定的奖项。

科学技术合作奖候选单位和候选人，由我市合作完成单位的主管部门推荐。

由一个单位完成的项目按行政隶属关系通过主管部门或县、区科技局申报，由两个以上单位完成的项目，经协商一致后由第一完成单位按行政隶属关系申报。

第十四条 科学技术项目有下列情形之一的，不予推荐：

(一)对知识产权有争议的；

(二)对科学技术成果的完成单位或者完成人有争议的；

(三)已经获得国家或者省科学技术奖励的；

(四)法律、法规规定必须取得有关许可证，且直接关系到人身、社会安全和公共利益的项目，如动植物新品种、食品、药品、农药、基因工程技术和产品等，在未获得主管行政机关批准之前，不得申报盘锦市科学技术奖。

第十五条 申报市科学技术奖的项目必须是在我市辖区内研究开发、应用推广，或者属于我市作为第一完成单位或完成人与国内外合作研究开发的成果。

第十六条 被推荐为科学技术奖的候选人及利害关系人，不得作为评审委员会和专业评审组的评审委员参加当年的评审工作。

第十七条 科学技术奖评审委员会成员和相关工作人员应当对候选单位和候选人所完成项目的技术内容及评审情况严格保守秘密。

第十八条 申报市科学技术奖应当提供市级以上科学技术成果鉴定证书、验收报告、专利证书、研究报告、查新检索报告、应用证明及其他有关证明材料，提供的材料必须真实可靠。

第十九条 对评审结果有异议的，公告后30日内向评审委员会办公室提出，逾期且无正当理由的，不予受理。

第二十条 提出异议的单位或者个人应当提交书面异议书，并提出必要的证明材料，由评审委员会复议。

第二十一条 市科学技术行政部门对评审委员会做出的科学技术奖获奖人选、奖励种类和等级的决议进行审核后，报市政府批准。

市科学技术突出贡献奖及市科学技术合作奖由市长签署后颁发证书和奖金；市科学技术进步奖由市政府批准后颁发证书和奖金。

第二十二条 盘锦市科学技术奖奖金数额：

科学技术突出贡献奖奖金数额为5万元：

科学技术合作奖奖金数额为3万元：

科学技术进步奖奖金数额为：一等奖1万元，二等奖6000元，三等奖3000元。

第二十三条 科学技术奖获得者的事迹，应记入本人档案，并作为考核、晋升、评定职称的重要依据之一。

第五章 法律责任

第二十四条 剽窃、侵夺他人科学技术成果，或者以其他不正当手段骗取科学技术奖的，由市科学技术行政部门报市政府批准后撤销奖励，收回证书、追回奖金，并登报声明。

第二十五条 推荐单位和个人提供虚假数据、材料，协助他人骗取科学技杏奖的，由市科学技术行政部门通报批评；情节严重的，暂停或取消参评、授奖资格。

第二十六条 参与科学技术奖评审活动的有关工作人员在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊的，依法给予行政处分。

第六章 附则

第二十七条 本办法由市科学技术行政部门负责解释。

第二十八条 社会力量在盘锦市设立的面向社会的科学技术奖，应当按照国家有关规定办理登记手续。社会力量经登记设立的面向社会的科学技术奖不得收取任何费用。市人民政府所属各部门不再设立其他科学技术奖项。

第二十九条 本办法自发布之日起施行。1986年3月15日盘锦市人民政府颁布的《盘锦市科学技术进步奖励条例》同时废止。

2003年11月26日印发