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最高人民法院对北京市人民法院1949年审判工作总结和该院组织机构及工作概况报告的批示

时间:2024-06-26 08:14:15 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8170
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最高人民法院对北京市人民法院1949年审判工作总结和该院组织机构及工作概况报告的批示

最高人民法院


最高人民法院对北京市人民法院1949年审判工作总结和该院组织机构及工作概况报告的批示
1950年2月16日,最高人民法院

北京市人民法院:
你院七个月以来审判工作的总结报告,经本院各部门转辗传阅,故未早复。接到你们的这份总结报告后,后来又在《新建设》上看到你院王斐然院长在北大法学院所作的演讲稿“北京市人民法院组织机构和工作概况”,两者作比较来看,在关于“审判工作的特点”和“审判工作的两个基本认识”上无论是政策观点和对问题的提法,讲演稿比之所总结较为恰当。例如原总结“两个基本认识”中引证了毛主席论人民民主专政关于“人民犯了法……”一段话随即解释为“人民犯法不是阶级本质,而是受了反动派的影响……”,这显然是不够慎重的。而在讲演稿中则有了改正,这种改正是完全必要的、正确的。因此,我们基本上同意讲演稿中对原总结所作的一切修正。望将原总结重加整理后,即可为你院内部业务学习材料。现就讲演稿中的个别问题提出两点意见,请参照原总结加以考虑:
第一,关于审判中的民主。讲演稿提到“有些司法人员把‘民主’错认了,以为审判也应该民主,一切须由审判员与当事人协商。”自然,那种在审判中滥用民主的现象是应该反对、纠正的。但如果因此就承认我们“审判也应该民主”,同样也是不适当的。因为一切为着人民利益的观点,全心全意为人民服务的作风和群众路线的工作方法,贯彻在我们全部审判活动,你们也是这样做了的。所有这些充分地表明着我们法院的民主的性质。所谓审判的强制性,也是民主的集中表现,这也就是我们在审判活动中应该提倡的有领导的民主。
第二,关于判决的执行。讲演稿提到“若在执行时发现判决不妥当处,应该从改正判决着手,而不应使执行打折扣。”发现错误,勇于改正错误,这是对人民负责的态度,也就是我们审判活动中的民主的特色。但“应该从改正判决着手”这句话,似嫌笼统。判决执行是审判的最后结果,这种结果是向诉讼当事人甚至向社会公布宣布了的,那么,如在执行中判决失当而需要改正,这从我们政治责任上说是一件十分慎重的工作,因此,改正判决的过程,也就是我们自我批评检查工作的过程。但应该指出在这种执行时,发现判决失当,必须依照一定的条件经过很慎重的程序,才可以改正原判,否则将会另外发生轻率改判,丧失审判应有的严肃性的种种流弊。关于这种改动原判决的条件和程序,在目前还没有诉讼法做根据的时候,我们认为如发现判决失当,原审机关的责任是迅速报告上级审判机关,在未获上级指示前,不能擅自进行修改原判的工作,这不但是个技术问题,而是政治责任问题,必须加以严格的区别。

附:北京市人民法院组织机构和工作概况——北京市人民法院王斐然院长在国立北京大学法学院所作的报告
一、组织机构
(一)概况
北京市人民法院的组织机构分两大工作单位,一个是审判委员会,一个是秘书处。
审判委员会设办公室,下分两个组:一是民事组,下分十一个庭;二是刑事组,下分十个庭。各庭案件在审判前须送组审查,再经由办公室主任秘书核送院长兼审判长作最后决定。院长对一般简单案件,只能审阅判决书(原本),对重大案件,也必须详阅全卷,有时对判决书加以修正,有时则提出意见,发回另作。最近由审判委员会决议:加强“组”的责任,如“组”认为无问题,即可判决宣判,如认为有问题,始送办公室。重大问题得开审判委员会讨论。如此分层负责,可以缩短办案时间,更可培养与提高干部的能力。
审判委员会下更设:(1)调查组,负责案件的实际调查,如即深入民间查访;(2)执行科,下设有①执行排,有排长、政治干事、执行员等,执行过去法警、执达员,庭丁等的职务;②赃证物库;③检验室;④法医;(3)代书处;(4)问事处。
秘书处下面分:(1)干部科,(2)总务科,(3)文书科。
(二)干部情况
现有干部188人,内留用者108人,新参加者28人,自老解放区来的52人(其中10人为学生,有北大同学4人)。
接管时对人员的留用规定相当严格,旧推、检不经改造一律不用,书记官以下得在原岗位学习,旧法警、看守员等不用。旧推、检中虽有洁身自好的人,但由于多年来为反动的统治阶级服务,其观点、立场、作风均须彻底改造。并且立即留用他们,也必引起人民的怀疑和不满。
审判干部的名称,现在不用“推事”,而用“审判员”。能胜任愉快担任审判工作者不多,所以分为三类:(1)审判员,(2)代理审判员,(3)学习审判员。这样可以广开门路,在实践中培养出一批干部来。三类审判员都可在判决书上署名(谁判的案子即写谁的名字),但对外负责,则是审判委员会的事情。从前的“书记官”现改称为“助审员”因为就其工作职务而言,叫“助审员”觉名实相称,而且可以加强其责任心,逐渐提为“审判员”。老解放区“审判员”多从录事、书记员等提拔起来的。
各区前有司法科,现虽无此名称,但各区仍作调解工作,凡经区调解未解决的案件,经判决后由法院将判决书正本送区参考。他们在工作中,也经常向法院要主意,法院对区的调解工作,有指导关系。
(三)组织上的特点
1.加强了宣传教育与研究工作。使人民了解法律、掌握法律、运用法律。
2.加强了干部工作。在过去这一段,工作的重点放在了对留用人员之学习与思想改造上。绝大多数的留用人员,经过学习、检讨、鉴定、评级评薪,由“试用”而“留用”而成了正式受委任的工作人员了。
3.集体领导。用会议解决问题,特别是对判决加以修改,旧司法人员由于有所谓“独立”的思想,起而极感不便,甚至很不乐意,现在因为认识的提高,则已逐渐习惯。
二、工作概况
(一)简要统计
1.审判案件:从3月18日到10月底止,民事案接管141件,新收5110件,已结3114件,未结2137件。刑事案接管497件,新收8451件,已结7968件,未结1980件。共计接管638件,新收13561件,已结11082件,未结4117件。
2.相验案件:从3月18日到10月底止,验尸621件,尸体649具,验伤341件。
3.执行排工作:从3月18日到10月底止,送达传票共26289件,从5月12日至10月底止,民事执行案件共收297件,已结161件;刑事执行案件共收1468件(人犯2155名),已执行1433件(2015名)。
4.问事处询问事件,从4月到10月共3853件。
5.代书处代书诉状:从3月18日到10月底共计民事1063件,刑事303件,共计1366件。
6.宣传报导工作:自3月19日到10月底止共发新闻107件(内报导31件,判决68件,司法动态8件);从9月到10月底共广播6次。
7.看守所:自接管到现在共经手过人犯7494人,现押人犯1998人。
(二)工作改造
1.代书处:使人民直接与法院发生联系,不再受讼棍恶徒的敲诈剥削。代书写状不收费,完全是为人民服务。
2.问事处:也是使人民能直接和法院发生关系,好象医院的门诊部。若是工作做得好,这里就可以解决许多纠纷,不必再进行诉讼。对宣传解释政策法令,也起着相当作用。例如关于房屋租赁问题,问事处把军管会关于房屋问题的布告大字写出张贴起来,对问事的人,详加解释说明,人们的认识,很快趋于正确,心情也安定下来。
3.执行排:过去法庭、执行员、庭丁等都为非作恶,直接欺侮人民。现在旧人大部裁去,先从原有工役中选择少数可靠的组成执行排,施以教育,后更从老解放区学校中调来数十名受过训炼的荣军同志,分别充任看守所的看守员和执行员。过去许多工作制度,例如带差讨保,是为贪污敲诈造机会的,现在交保多请保人直接到法院来,更尽量减少形式主义(可有可无)的具保。
4.刑事组:现行值日制度,使当事人可与审判员当天见面,而把案件尽速解决。
5.集体审判:把法庭变作讲坛,通过这一方式,使政策、法令更易为人民大家所了解。
6.巡回审判:由审判员去就地审判案件,一则容易进行调查研究,再则更可节省民力。
7.大胆负责:例如赃证物库从前无人敢负责管理,致存物糟糙,如面粉有霉硬成块的,自行车带有一触即破的。现在我们对旧存赃证物分期清理,解缴市库,而对于新案,则尽可能用其他方法来避免收存实物。
(附)看守所的改进
看守所现在是法院的组成部分,与刑事组密切结合。它对被押人有了解情况供给审判员和施以初步教育的任务。看守员经常和被押人谈话,观察他们的思想行动,荣军充任看守员更起着带头作用。
短期徒刑是否必须用监狱执行,或是可以就在看守所执行,实是一个值得研究的问题。例如三个月的短期徒刑,已在看守所拘押了二个月,是否必须移送监狱?
看守所现在工作重心,是对于“惯窃”的改造。东北哈尔滨法院对惯窃问题曾加详细研究,认为他们是畸形社会所造成的,而具有下列特点:(1)无劳动习惯和生产技术;(2)有偷盗技能;(3)生活腐化;(4)意识无赖(他们常说“监狱是家、窑子是妈”);(5)人生观是“无期官司零碎打”(作案时准备坐监,在监时准备出去偷窃)。对于他们应该施以至少一年以上的改造教育。短期拘禁,对他们本身,对于社会人民,都是不负责任的。
现在采用了出外集体劳动的办法,有的更准许他们讨保具结,“回家执行”就是晚上回家住宿,白天到所吃饭,外出集体劳动生产,但所参加学习、检讨会。集体劳动可收相互督促竞赛,共同改造思想的效果。现在我们对惯窃的判刑,在一年以上(不超过二年)。这办法似乎只是治标,因为只有发展生产,才是治本的办法,但是把一些惯窃,关起来进行劳动生产,这对于治本(发展生产)就是有帮助的。而且把一些惯窃培养出劳动习惯与生产能力,这就是治本办法之一。所以在这个问题上,治标治本是一致的,只谈治本而用短期徒刑,不负责对惯窃进行彻底有效的改造是不妥当的。
看守所现在的主要缺点是:(1)房屋不够用,(2)干部思想不明确,对押犯也有讲“民主”,(3)对被押人犯的分析工作作得不够。今后的改进应该是:(1)扩充建筑,主要是加添生产设备,(2)另设短期徒刑执行部,(3)所内设立就审法庭,(4)加强对于犯人的控制,应增加照相、指纹等工作;(5)加强研究工作,如统计工作等。
现在看守所的组织,设所长、副所长,下分总务、管教、生产等三课;和秘书、医务二室。
略谈审判工作
一、现在审判工作的特点
1.保护国家独立自主:否定了帝国主义过去的特权,经我们审判过的,有外侨为当事人的案件,他们一律须服从我国法律。现在大城市一解放,外侨众多,过去正是帝国主义行使特权的地方,所以对于外侨案件更须注意。在处理每一案件中,我们应该把帝国主义和帝国主义国家的人民区别开来,更应该把守法的外侨和非法分子区别开来;制裁非法分子,正是要争取其他外侨,使每个外侨都服从我国的法律。我们决不是排外。所以在处理案件时,必须冷静慎重,防止盲目的左倾情绪滋生。
2.掌握政策:现在成文法还不多,审判时主要靠掌握政策。我们应该根据总的路线、纲领、政策、布告、决议等。当我们初进城市,有人有“无法可司”之感,但是只要我们能够掌握政策,必为人民所拥护,因为我们的政策是符合广大人民的最高利益的。我们更须与政府的中心工作相结合相配合,如镇压匪特、稳定金融、制裁恶霸、取缔奸商等。都是密切与政府结合、配合而进行的。
3.为人民服务:这里应该特别注意于工作方法上如何便利人民,例如问事处,代书处,巡回审判,看守所,执行排的工作。
4.积极主动:我们不仅做审判工作,我们更重视秘书处的宣传教育工作,这两方面是相互配合的。在审判时我们应该和各部门主动地取得联系,例如劳资、房屋、婚姻……等案件便与各有关部门互相商讨。我们不只坐在办公室里,而应该深入民间去查访。判决内容不只限于刑罚或赔偿,也可以表扬,以及认错,道歉、赔礼等等。我们着重于问题的解决,而不专重形式。有的案件的判决书用大字书写张贴出去,更可收宣传教育的效果。
二、在审判工作中应加强两个认识
审判工作需要两个基本认识:(一)法庭究竟是什么?(二)在审判中究竟如何掌握政策?
(一)法庭是统治阶级统治敌对阶级的工具,此理人皆知之,但在实际工作中却会有偏差。毛主席在《论人民民主专政》一文内曾说过:“人民是什么?在中国,在现阶段,是工人阶级,农民阶级,小资产阶级和民族资产阶级。这些阶级在工人阶级及共产党的领导下,团结起来,组成自己的国家,选举自己的政府,向着帝国主义的走狗即地主阶级和官僚资产阶级以及代表这些阶级的国民党反动派及其帮凶们,实行独裁,压迫这些人,只许他们规规矩矩,不许他们乱说乱动。如要乱说乱动,立即取缔,予以制裁。对于人民内部,则实行民主制度,给予言论、集会、结社等项自由权。选举权,只给人民,不给反动派。这两方面,对人民内部的民主方面和对反动派的专政方面,互相结合起来,就是人民民主专政。”
司法工作者必须将此段文字熟悉。审判应该分清内外和敌友。三敌四友应划分清楚。对人民中间的纠纷和人民的敌人,在处理上应该有所区别,有的干部,对民主专政认识不清,错认“公平”是超阶级的,这是没有领会了毛主席在《论人民民主专政》中的两段话,为了引起我们的深切注意,有照本宣读一遍的必要。这两段话是:“我们在这方面使用的方法,是民主的即说服的方法,而不是强迫的方法。人民犯了法,也要处罚,也要坐班房,也有死刑,但这是若干个别的情形,和对于反动阶级当作一个阶级的专政来说,有原则的区别。”“对于反动阶级和反动派的人们,在他们的政权被推翻以后,只要他们不造反,不破坏,不捣乱,也给土地,给工作,让他们活下去,让他们在劳动中改造自己,成为新人。他们如果不愿意劳动,人民的国家就要强迫他们劳动。也对他们做宣传教育工作,并且做得很用心,很充分,像我们对俘虏军官们已经作过的那样。
这也可以说是‘施仁政’罢,但这是我们对于原来是敌对阶级的人们所强迫施行的,和我们对于革命人民内部的自我教育工作不能相提并论”。
有些司法工作人员把“民主”认错了,以为审判也应该民主,一切须由审判员与当事人协商。他们忘记了审判是应该具有强制性的。我们应该多采用说服的方法,但说服不等于协商。无论在民事或刑事案件,审判应该是为了保护对的一方面,保证审判能达到贯彻政策的目的,就必须有强制性。要实现合乎广大群众最大利益的政策,而要求人民政府没有强制性,这就等于要人民政府在顽抗者面前陷于无能。
为了保证判决的执行,我们应该注意两点:(1)在下判决时应考虑到执行中的一些问题;(2)加强对当事人的说服教育工作。若是在执行时发现判决有不妥当之处,应该从改正判决着手,而不应使执行打折扣。
(二)审判需要掌握政策,这是大家知道的,但在很多案件中,我们事实上不能掌握政策,这是由于我们只看到具体事实,而不知道怎样去和政策联系。这个联系须靠我们对于总的政策的认识。案件虽小,它必须一直联系到总的政策上去。当我们在审判案件时,往往是只顾眼前的具体事实,而忽略或忘记把握总的政策。所以审判工作者每判决一个案件时,都要深思熟虑合乎具体政策吗?合乎总的政策吗?怎样区别合与不合呢?我以为应当是这样,这样判合乎广大人民的最高利益吗?对生产力的发展有好处或至少没有害处吗?
干部不能掌握政策的原因很多,主要是:(1)受了狭隘的群众观点的限制,只看见眼前的人,而忽视了更大的事情,小资产阶级的温情主义便是如此。如对盗窃的无原则的宽大和对房客的房租问题,总觉少缴更好。可是这样做是否合乎最大多数人的最大利益?便少考虑了。这也是一种恩赐观点,认为在自己手里的当事人总要给他一点好处。(2)只从静止看问题,不知道应该从发展中看问题,只看到当下的情景,不能从全面考虑发展的前途。(3)头脑不够冷静,易于感情用事。如与当事人顶撞了几句,把自己的威信(实际上是个人面子)看得太重,则易因触怒而妨碍了冷静地按政策办事。


深圳市人事局关于印发《深圳市人才引进目录编制发布办法》的通知

广东省深圳市人事局


深圳市人事局关于印发《深圳市人才引进目录编制发布办法》的通知
(2006年10月16日)


深人发〔2006〕59号


  为落实自主创新和人才强市战略,保证《深圳市人才引进目录》编制、发布工作科学化、程序化、法定化,根据《深圳市户籍迁入若干规定(试行)》(深府〔2005〕125号)、《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施自主创新战略建设国家创新型城市的决定》(深发〔2006〕1号)及其配套政策,依据国家、省、市人才调配政策,结合我市实际,我局制定了《深圳市人才引进目录编制发布办法》,现予印发,请遵照执行。


深圳市人才引进目录编制发布办法


第一章 总 则


  第一条 为落实自主创新和人才强市战略,保证《深圳市人才引进目录》(以下简称《目录》)编制、发布工作科学化、程序化、法定化,根据《深圳市户籍迁入若干规定(试行)》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施自主创新战略建设国家创新型城市的决定》及其配套政策,依据国家、省、市人才调配政策,制定本办法。

  第二条 本办法适用于市人事主管部门(以下简称人事部门)编制、修订、发布《目录》的工作。

  第三条 本办法所称人才引进,指已在市、区人事部门办理人事立户登记的用人单位,按照国家人事调配政策规定引进国内在职人才和接收高校应届毕业生的工作。

  第四条 编制和修订《目录》,应坚持德才兼备原则,把品德、知识、能力和业绩作为衡量人才的主要标准,侧重人才的专业实绩、创新能力、综合素质和发展潜质。

  编制和修订《目录》要围绕引进有效人才,突出产业导向,突出深圳特色,按照国家、省、市人才调配政策和深圳人口管理政策,根据不同产业和岗位类别,提出拟引进人才的基本条件。

  第五条 人事部门负责编制、修订、发布《目录》,并监督和检查区级人事主管部门及各用人单位落实《目录》的情况。

  第六条 《目录》由人事部门每年编制、修订和发布。


第二章 内容及体例


  第七条 《目录》内容应包括:

  (一)引进在职人才岗位目录。主要明确产业和行业分类、岗位类别、人才引进条件等。

  (二)接收高等院校应届毕业生专业目录。含学科、门类、专业共三级目录。

  (三)现行人才引进政策、办事程序等。为方便社会和用人单位参考,《目录》应收录相关政策及办事程序,或明确提示上述内容查询地址。

  第八条 引进在职人才岗位目录的产业和行业分类,应以深圳现行的重点产业目录为依据,同时要兼顾社会事业、其它相关方面对引进人才的需求。

  第九条 引进在职人才岗位目录采用表格式,根据不同产业和行业、岗位类别,分别列出引进条件,就人才的学历与知识结构、经历和业绩提出要求。

  接收高校应届毕业生专业目录格式,参照人事部门每年发布的接收毕业生政策文件。

  第十条 引进在职人才岗位目录中,评价在职人才的标准应坚持评价党政人才重在群众认可,评价企业经营管理人才重在市场和出资人认可,评价专业技术人才重在社会和业内认可。

  第十一条 引进在职人才岗位目录对在职人才学历、业绩等条件的要求,应本着既重学历、又不唯学历,既重职称、又不唯职称的原则,根据不同岗位对人才需求的侧重点列出素质要件。

  第十二条 引进在职人才岗位目录,应区分不同层次人才,分别规定相应标准;同时,对引进国内在职人才和海外留学回国人才一视同仁。

  第十三条 引进在职人才岗位目录中,除对从业年限有特殊要求的岗位外,其它岗位可不对从业年限和资历进行限制。

  第十四条 引进在职人才岗位目录的岗位类别,应重点列举各产业和行业中主要的或有共通性的岗位类别;所对应的专业背景要求,应依据国家高等教育主管部门公布的高校专业目录的学科和门类。

  第十五条 引进在职人才岗位目录应编列岗位代码,接收高校应届毕业生专业目录应按照国家高等教育主管部门公布的专业代码排列。


第三章 编制、发布与修订


  第十六条 《目录》由人事部门通过广泛调查研究,在充分征求用人单位、行业协会、政府其它主管部门、人才代表等各方面意见的基础上,依据本市产业和社会事业发展对人才的需求及现行人才引进政策拟订。

  第十七条 人事部门应组建专业机构,负责《目录》的信息收集、文字拟定、补充修订、意见咨询等相关工作。

  第十八条 人事部门应建立《目录》编制咨询制度,成立由相关行业协会、政府有关主管部门、人才专家等各方面代表组成的《目录》编制咨询委员会,对《目录》岗位类别的设立、人才标准的拟定、修订等提供咨询论证意见和建议。

  第十九条 人事部门应当根据本市产业政策、人才引进政策、用人单位对人才的需求等客观条件变化情况,对《目录》及时进行调整、补充和修订。

  第二十条 本市产业政策或人才引进政策发生重大变化的,人事部门应当自相关政策发布之日起6个月内完成《目录》的调整、补充、修订和发布工作。

  第二十一条 《目录》的补充、修订及再发布,按照本办法规定的《目录》编制和发布的程序进行。


第四章 附 则


  第二十二条 本办法自发布之日起施行。

重庆市城镇房地产交易管理条例

重庆市人大常委会


重庆市人民代表大会常务委员会公告〔2011〕第19号


   《重庆市城镇房地产交易管理条例》已于2011年5月27日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审议通过,现予公布,自2012年1月1日起施行。

   重庆市人民代表大会常务委员会

   2011年5月27日



重庆市城镇房地产交易管理条例


(2002年6月7日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过,2011年5月27日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议修订 )



  第一章 总 则

  第一条 为了规范城镇房地产交易行为,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和行政法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 在本市城市、镇规划区国有土地上的房地产交易、房地产中介服务及其相关管理活动,适用本条例。

  本条例所称房地产交易,包括房地产转让、抵押和房屋租赁。

  第三条 市房地产行政主管部门负责本市房地产交易的监督管理工作。区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产交易管理工作。市和区县(自治县)房地产交易管理机构负责房地产交易管理的日常工作。

  公安、建设、规划、工商、价格、税务、银监等部门应当按照各自职责,协助房地产行政主管部门做好房地产交易管理工作。

  第四条 房地产交易应当签订书面合同。

  市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定房屋买卖、租赁和房地产中介服务合同的示范文本,供当事人选择使用。

  第五条 房地产行业组织应当加强行业自律、规范行业行为、制定行业标准、培训从业人员,提高房地产行业服务水平,促进行业健康发展。

  第二章 房地产转让

  第一节 一般规定

  第六条 房地产转让包括:

  (一)买卖;

  (二)赠与;

  (三)产权调换;

  (四)以房地产清偿债务;

  (五)以房地产合作开发、作价入股,或者因收购、兼并、合并,房地产权属发生转移;

  (六)法律、行政法规规定的其他情形。

  第七条 房地产转让应当符合法律、法规的规定。

  附有违法建筑的房地产不得转让。城乡规划主管部门等有权机关认定房地产附有违法建筑的,应当在三个工作日内书面告知房地产行政主管部门,房地产行政主管部门应当对该房地产实施转让和抵押限制。城乡规划主管部门等有权机关认定其违法情形消除的,应当在三个工作日内书面告知房地产行政主管部门,房地产行政主管部门应当解除转让和抵押限制。

  第八条 房地产转让当事人应当向房屋所在地房地产交易管理机构申请登记并如实申报成交价格,按照国家及本市的规定缴纳税费。

  第九条 房地产转让人应当向受让人如实告知房地产权属状况、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。

  第十条 房地产转让应当按照房屋基本单元进行转让。

  第十一条 建筑设计为独立成套的住宅,不得分割拆零转让。

  非住宅需要改变原登记的基本单元进行转让的,转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据经审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。

  第二节 商品房销售

  第十二条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。鼓励商品房现售。

  第十三条 商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

  第十四条 商品房预售实行许可制度。取得商品房预售许可,应当具备下列条件:

  (一)持有营业执照和房地产开发资质证书;

  (二)签订土地使用权出让合同或者取得土地使用权批准文件,并取得土地使用权证书;

  (三)取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

  (四)拟预售的房屋为八层以下的,完成主体建筑封顶;九层以上的,已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上;

  (五)与预售资金监管银行、工程监理机构签订商品房预售资金监管协议;

  (六)制定临时管理规约、签订前期物业服务合同并在项目所在地房地产行政主管部门备案;

  (七)制定商品房预售方案,预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、质量责任承担主体及方式、拟售价格等内容;

  (八)涉及房屋征收补偿的,取得房屋征收部门出具的相关证明;

  (九)拟预售商品房占用范围内的土地使用权已设立抵押权的,取得抵押权人同意预售的书面证明;

  (十)合作开发房地产各方申请共同取得预售许可的,应当共同取得土地使用权,并签订房地产合作开发合同;

  (十一)法律、行政法规规定的其他条件。

  未取得商品房预售许可,不得进行商品房预售或者以任何形式向潜在预购人收取费用。

  第十五条 渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的商品房预售许可由市房地产行政主管部门核发,其他地区的商品房预售许可由所在区县(自治县)房地产行政主管部门核发。

  房地产行政主管部门自收到申请之日起七个工作日内,对符合条件的申请人按项目或者按幢核发商品房预售许可证。

  第十六条 商品房预售许可证应当载明预售人名称,预售商品房位置、幢号、楼层、用途、建筑面积等内容。

  准予预售的商品房总建筑面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的计价总建筑面积,并符合建设工程规划许可证及附图、附件的要求。

  商品房预售人需要调整商品房预售许可证规定内容的,应当办理商品房预售许可证变更。

  第十七条 取得商品房预售许可证的房地产开发企业,应当在十日内一次性公开全部准售房源,按照价格主管部门的规定明码标价对外销售。

  第十八条 房地产开发企业预售商品房的,售房现场应当设立公示栏,并公示以下证件和信息:

  (一)商品房预售许可证;

  (二)载明土地权属信息的房地产权证;

  (三)预售商品房涉及的房地产抵押信息;

  (四)房地产开发资质证书;

  (五)预售资金监管银行及监管账号;

  (六)每套预售商品房套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格;

  (七)代理商品房销售委托书、房地产经纪服务机构营业执照、房地产经纪机构备案证明;

  售房现场应当设立信息查询处,提供以下信息查询:

  (一)项目规划总平面图;

  (二)建设工程规划许可证;

  (三)建筑工程施工许可证;

  (四)商品房预售面积预测绘报告书;

  (五)经工商行政管理部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加条款。

  第十九条 商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同,不得对抗第三人;由此造成的损失,由预售人承担。

  已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区,预售人与预购人应当网上签订合同,同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。

  未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区,预售人应当在签约之日起十五日内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。

  已登记备案的合同需要变更或者解除的,交易双方应当向房地产交易管理机构提交书面申请。

  预售人与预购人签订商品房买卖合同后,可以依法申请预告登记。

  第二十条 商品房预售人应当从发放该项目按揭贷款的银行中选择一家银行作为预售资金监管银行,并设立预售资金监管账户。一个商品房预售许可证只能设立一个预售资金监管帐户。

  预售资金由预售资金监管账户开户银行代为收取。办理按揭贷款的银行应当在办理抵押权预告登记之日起五日内将预购人的按揭贷款直接划入该项目预售资金监管账户。

  第二十一条 商品房预售资金由预售人、预售资金监管银行、工程监理机构共同监管。预售人、预售资金监管银行、工程监理机构应当签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金监管协议示范文本由市房地产行政主管部门制定。

  预售资金应当用于预售项目的工程建设,在项目竣工验收备案前,预售人不得将预售资金挪作他用。

  预售人使用预售资金时,应当持工程监理机构按照工程实际进度出具的项目预售资金使用计划证明,向预售资金监管银行提出划款申请。未提供工程监理机构出具的证明,预售资金监管银行不得直接向预售人划款。

  预售资金使用情况应当向预购人公示,供预购人查询和监督。项目所在地区县(自治县)房地产行政主管部门在对辖区内商品房预售资金的使用情况进行监督检查时,需查阅相关资料的,预售人、预售资金监管银行和工程监理机构应当予以配合和协助。

  工程监理机构出具虚假证明或者预售资金监管银行监管不当,给预购人造成损失的,由过错方与预售人承担连带责任。

  第二十二条 预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或者户型、结构、楼层、用途,必须经规划等行政主管部门依法批准,并委托原测绘机构对预售面积进行重新测算,方可办理商品房预售许可证变更手续。

  预售人经批准改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的预购人权益的,预售人应当在批准之日起十日内,书面通知预购人,与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同,并在变更或者解除合同之日起十五日内,向原合同登记备案机构办理合同登记备案变更或者注销。

  预售人改变合同约定,给预购人造成损失的,由预售人承担相应赔偿责任。

  第二十三条 预售人依法转让在建商品房项目的,应当自申请转让之日起,停止预售。在批准转让之日起十五日内,书面告知预购人,并在本市公开发行的报刊上公告。

  项目受让人再行预售商品房的,应当重新申领商品房预售许可证。

  预购人在被告知之日起三十日内,有权解除商品房买卖合同。预售人和预购人应当在解除合同之日起十五日内到原登记备案的房地产交易管理机构办理合同登记备案注销。预购人愿意继续履行商品房买卖合同或者在被告知之日起三十日内未提出异议的,原预售人的权利义务全部转移给项目受让人。项目受让人应当在取得商品房预售许可证后,与预购人重新签订买卖合同,并向房地产交易管理机构办理变更登记。

  第二十四条 预购商品房再转让的,预购人应当书面告知预售人,再转让双方应当在原合同上记载有关合同权益转让事项,并向原登记备案的房地产交易管理机构办理合同登记备案变更。

  法律、法规对预购商品房再转让另有规定的,从其规定。

  第二十五条 商品房项目竣工验收合格,并依法办理建设工程竣工验收备案后方能交付使用。

  第二十六条 商品房现售的,房地产开发企业应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内,为购房人办理申请房地产权属登记的手续,并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。

  商品房预售的,预售人应当自预售商品房交付使用之日起六十日内,为预购人办理申请房地产权属登记的手续,并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。

  因房地产开发企业的原因,致使购房人无法办理房地产权属登记的,双方有约定的按照约定处理;未约定的,房地产开发企业应当依法承担民事责任,购房人可以要求解除商品房买卖合同。

  第二十七条 房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房,不得有下列行为:

  (一)采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;

  (二)采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房;

  (三)法律、法规禁止的其他行为。

  第三章  房地产抵押

  第二十八条 房地产抵押,应当采取书面形式订立抵押合同,并向所在地房地产行政主管部门申请办理抵押登记。

  第二十九条 抵押权存续期间,抵押房地产需要被征收的,抵押人应当及时通知抵押权人,债务人可以提前清偿债务或者提供其他担保。

  债务人不提前清偿债务或者不提供其他担保的,征收补偿取得的产权调换房地产为抵押财产;货币补偿的,抵押人应当将征收补偿价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

  第三十条 已设定抵押的房地产,抵押人如需对房屋翻建、扩建或者改变用途时,应当取得抵押权人的书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并到原抵押登记机构办理抵押变更登记。

  第三十一条 拟售商品房占用范围内的土地使用权或者在建工程已设立抵押权的,经抵押权人书面同意并向购房人明示该房地产已抵押的情况,或者解除抵押后方可销售。

  预售人不得将已经预售的商品房设定抵押。

  第四章  房屋租赁

  第三十二条 房屋租赁包括现房租赁和商品房预租。

  房屋出租人将房屋发包给他人经营,或者以合作、联营的名义让渡房屋使用权,视为房屋租赁。

  第三十三条 有下列情形之一的房屋不得租赁:

  (一)未取得房屋权属证明文件的;

  (二)未取得商品房预售许可的;

  (三)未经批准改变房屋用途的;

  (四)已被鉴定为危险房屋的;

  (五)司法机关和行政机关依法查封或者以其他形式限制房屋出租的;

  (六)属违法建筑的;

  (七)法律、法规规定的禁止租赁的其他情形。

  第三十四条 出租人应当履行下列义务:

  (一)不得向未提供有效身份证件的个人出租房屋;

  (二)对出租房屋进行安全检查,及时发现和排除安全隐患;

  (三)在规定期限内依法如实申报、缴纳房屋租赁相应税费;

  (四)出租已抵押房地产,应当书面告知承租人;

  (五)向承租人出示依法办理的房屋权属证明;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第三十五条 承租人应当履行下列义务:

  (一)按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋,不得擅自改变房屋使用性质或者实施其他违法建设行为。发现承租房屋有安全隐患的,应当及时告知并配合出租人予以消除;

  (二)提供真实有效证件,配合相关管理部门的管理;

  (三)法律、法规规定的其他义务。

  第三十六条 租赁房屋应当具备基本使用条件并保障承租人的住用安全,并不得损害公共利益以及相邻权利人的合法权益。

  第三十七条 房屋租赁双方应当签订书面合同。房屋出租人、代理出租人或者其委托的房地产中介服务机构应当自合同签订之日起三十日内向出租房屋所在地房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案手续。符合条件的,房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三个工作日内核发房屋租赁合同登记备案证明。不符合条件的,向当事人出具不予租赁合同登记备案通知单。

  经登记备案的房屋租赁合同约定事项发生变更的,应当在十日内到原登记机构申请变更登记。

  第三十八条 承租人在租赁期限内,将承租房屋转租给他人的,应当征得出租人同意,签订房屋租赁合同或者转租协议,并到房地产行政主管部门办理登记备案手续。

  第三十九条 房屋租赁双方当事人解除或者终止房屋租赁合同的,应当到房地产行政主管部门办理注销登记备案。

  第四十条 房地产、公安、工商、税务等行政管理部门应当建立房屋租赁管理协作和信息共享机制,按照各自职责,相互配合,加强房屋租赁市场综合管理。

  第四十一条 物业服务企业应当配合房地产等行政主管部门对出租房屋的管理。

  第五章 房地产中介服务

  第四十二条 房地产中介服务包括房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询等。

  房地产价格评估,按照国家和本市相关规定执行。

  第四十三条 房地产经纪、房地产咨询机构及其分支机构应当在取得工商营业执照或者办理工商营业执照变更之日起三十日内,持下列资料向经营场所所在地的房地产行政主管部门申请备案:

  (一)备案申请;

  (二)工商营业执照;

  (三)聘用人员名册;

  (四)业务、财务管理的相关制度;

  (五)市房地产行政主管部门规定的其他资料。

  法律和行政法规对房地产中介服务机构及其执业人员规定了资质、资格许可的,应当提交取得许可的证明。

  房地产行政主管部门应当自受理备案申请之日起五个工作日内审查完毕,符合备案条件的,出具备案证明。

  第四十四条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:

  (一)营业执照和备案证明;

  (二)服务项目、内容和标准;

  (三)业务流程;

  (四)收费项目、依据、标准;

  (五)交易资金监管方式;

  (六)信用档案查询方式、投诉电话、价格举报电话;

  (七)房地产行政主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务相关示范合同文本;

  (八)法律、法规规定的其他事项。

  第四十五条 经房地产经纪机构居间或者代理的房屋买卖,应当按照有关规定实行网上签约。

  第四十六条 房地产经纪、房地产咨询人员应当加入一个相应的中介服务机构,并按规定办理执业注册。未取得注册证书的房地产经纪、房地产咨询人员不得从事房地产经纪、房地产咨询业务。

  第四十七条 房地产经纪、房地产咨询业务,应当由房地产经纪机构、房地产咨询机构统一承接后交由注册的执业人员执行。房地产中介服务人员不得以个人名义承接业务。

  第四十八条 房地产经纪机构或者经纪人员不得代为收取客户交易资金、定金和相关税费。

  房地产交易资金支付方式由当事人约定。通过房地产经纪机构居间或者代理成交的二手房买卖,当事人可以选择自行支付交易资金,也可以通过房地产经纪机构或者交易保证机构在银行开设的客户交易资金专用存款帐户划转交易资金。客户交易资金专用存款帐户的资金不属于房地产经纪机构或者交易保证机构的资产。

  二手房交易资金专用存款帐户应当向交易双方当事人公开,供交易双方当事人查询和监督。二手房交易资金监管不当给当事人造成损失的,由过错方承担责任。

  第四十九条 房地产经纪、房地产咨询机构及其从业人员不得有下列行为:

  (一)伪造、涂改、转让、租借房地产经纪机构备案证明、执业资格证书、注册证书、执业专用章;

  (二)允许他人以自己的名义从事房地产经纪、咨询业务;

  (三)同时在两个以上的房地产经纪机构、房地产咨询机构执业;

  (四)虚构事实或者隐瞒真相,误导、欺诈当事人或者赚取交易差价;

  (五)与一方当事人串通,损害另一方当事人利益;

  (六)索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物,或者利用工作之便牟取其他不正当收入;

  (七)从事经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房的经纪业务;

  (八)法律、法规禁止的其他行为。

  第六章 监督管理

  第五十条 房地产相关行政管理部门,应当对房地产转让、中介、租赁行为进行监管,及时查处违法行为。

  第五十一条 房地产行政主管部门和其他有关部门依法对房地产交易和中介服务进行监督检查,有权采取以下措施:

  (一)进入有关单位办公场所、经营场所现场进行检查;

  (二)要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题进行解释和说明;

  (三)要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料并进行复制;

  (四)拍照、摄像、记录与检查事项有关的情况;

  (五)责令有关单位和个人停止违反法律、法规的行为;

  房地产行政主管部门和其他有关部门工作人员履行前款规定的监督检查职责时,应当不少于二人,并出示执法证件。被监督检查的单位及个人应当予以配合,不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

  第五十二条 房地产行政主管部门应当建立举报投诉制度。对受理的举报投诉,应当在十五个工作日内作出处理决定并书面回复,十五个工作日内不能作出处理决定的,经房地产行政主管部门负责人批准,可以延长十个工作日。

  对不属于房地产行政主管部门职责范围的举报投诉,应当在五个工作日内移交相关部门处理。

  第五十三条 房地产行政主管部门在监督管理活动中,发现违法行为的,应当按照规定发出责令停止违法行为通知书;情节严重的,可采取在销售现场和办公场所公示违法行为、暂停楼盘销售、暂停其交易登记以及暂停其资产转移登记手续办理等限制措施,责令其限期改正。改正后,应当及时解除限制措施。

  第五十四条 房地产相关行政管理部门应当将房地产开发企业和房地产中介机构的违法行为记入其信用档案,并向社会公布;对违法情节严重的,对其从事房地产开发和经营项目的立项、规划、用地、预售许可、资质审批等予以限制。

  第七章 法律责任

  第五十五条 违反本条例第十一条规定,未经批准擅自变更房屋基本单元进行转让的,由规划、建设、消防等行政主管部门按照相关规定给予行政处罚。

  第五十六条 违反本条例第十三条、第十七条规定,房地产开发企业未按照规定公布价格,明码标价对外销售的,由价格主管部门依法查处。

  第五十七条 违反本条例第十四条规定,房地产开发企业未取得商品房预售许可预售商品房的,由房地产行政主管部门责令其停止预售活动,退还预售款,并处已收取预售款百分之五以上百分之十以下的罚款。

  第五十八条 房地产开发企业有下列情形之一的,由房地产行政主管部门责令改正,处一万元以上三万元以下的罚款;拒不改正的,吊销其房地产预售许可证:

  (一)违反本条例第十七条规定,未在规定时间内一次性公开全部房源进行预售的;

  (二)违反本条例第十八条规定,售房现场未达到标准的;

  (三)违反本条例第二十条规定,未按规定确定预售资金监管银行,设立预售资金监管帐户的。

  第五十九条 违反本条例第十九条规定,房地产开发企业未按规定办理商品房预售合同登记备案的,由房地产行政主管部门责令其补办登记备案手续;拒不补办的,处以转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款。

  第六十条 预售资金监管银行未履行预售资金监管职责,给预购人造成损失的,由金融监管部门依法查处,房地产行政主管部门可依法禁止其从事房地产预售资金监管业务。

  按揭贷款发放银行违反本条例第二十条规定未按期划款的,由金融监管部门责令限期改正,逾期不改的,依法给予行政处罚;由此给预购人造成损失的,按揭贷款发放银行依法承担民事责任。

  工程监理机构违反本条例第二十一条规定的,由建设行政主管部门依法给予行政处罚。

  第六十一条 违反本条例第二十七条规定,房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构采取返本销售或者变相返本销售的方式销售房屋的;或者采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工房屋的,由房地产行政主管部门责令改正,并处一万元以上十万元以下罚款。

  第六十二条 房地产开发企业有下列行为之一的,由房地产行政主管部门处已收转让价款一倍以下的罚款:

  (一)将已经办理合同登记备案的商品房再出售给他人;

  (二)未明示商品房已设定抵押的事实而将已办理抵押登记的商品房出售给他人;

  (三)将已经预售的商品房设定抵押的。

  第六十三条 出租人、承租人违反本条例第三十三条、第三十四条和第三十五条规定的,由公安、房地产、工商、税务等部门按照相关规定予以处罚。

  第六十四条 违反本条例第四十三条规定,从事房地产中介服务未按照规定申请备案的,由房地产行政主管部门责令限期补办备案,逾期不补办的,处一万元以上三万元以下罚款,并处房地产中介服务机构法定代表人一万元以上三万元以下罚款。

  第六十五条 违反本条例第四十五条、第四十七条规定,由房地产行政主管部门责令其限期改正,可并处一万元以上三万元以下的罚款。

  第六十六条 违反本条例第四十八条、第四十九条规定的,由房地产行政主管部门责令改正,拒不改正的,对单位处五万元以上三十万元以下罚款,对个人处五千元以上三万元以下罚款;情节严重的,对单位处六个月以上两年以下停业整顿,对个人由原注册机关吊销注册证书。

  第六十七条 房地产开发企业违反本条例规定挪用或者侵占商品房预售资金的,由房地产行政主管部门责令其停止预售活动,并限期改正;逾期未改正的,吊销商品房预售许可证,并可由建设行政主管部门降低或者取消其开发资质。

  第六十八条 房地产交易管理机构及其工作人员在房地产交易登记工作中,不遵守法定期限及程序的,由房地产行政主管部门责令改正,并可视其情节轻重给予处分。

  第六十九条 房地产行政主管部门及其工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿等违法违纪行为的,由有权机关依法给予行政处分。

  第七十条 违反本条例规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附 则

  第七十一条 本市公共租赁房的交易管理不适用本条例。

  第七十二条 本条例下列用语的含义是:

  (一)房地产转让,是指房地产权利人通过合法方式将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。

  (二)房屋基本单元,是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。

  (三)商品房,是指由房地产开发企业开发建设并向社会公开销售的房屋。

  (四)商品房预租,是指房地产开发企业取得商品房预售许可后,以在建的商场、铺面、市场摊点或者办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼对外出租的行为。

  (五)商品房现售,是指房地产开发企业将已竣工验收合格并办理房地产权属登记的商品房出售给购房人,并由购房人支付房价款的行为。

  (六)商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人,并由购房人支付定金或者房价款的行为。

  (七)返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

  (八)售后包租,是指房地产开发企业以一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

  第七十三条 本条例自2012年1月1日起施行。