合肥市物业管理若干规定
安徽省合肥市人民政府
合肥市物业管理若干规定
合肥市人民政府令第159号
《合肥市物业管理若干规定》已经2011年11月14日市人民政府第90次常务会议审议通过，现予公布，自2012年2月1日起施行。
代市长 张庆军
二○一一年十二月八日
合肥市物业管理若干规定
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。
第三条 市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作；县（市）、区房地产行政主管部门（含开发区管委会确定的机构）负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。
规划、建设、城管、人防、环保、公安、司法、工商、价格、民政等行政主管部门按照各自职责做好本规定的实施工作。
第四条 街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区房地产行政主管部门指导下，负责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷；其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。
街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制；涉及十名以上业主联名要求协调解决物业管理有关问题的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理。
居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
第五条 县（市）、区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，协调解决下列事项：
（一）业主委员会未依法履行职责；
（二）业主委员会未依法换届；
（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；
（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；
（五）其他需要协调解决的事项。
第六条 市、县（市）、区房地产行政主管部门应当加强物业管理信息化体系建设，建立物业管理信息平台。
第七条 市房地产行政主管部门应当加强与人民法院的沟通联系，协助完善物业管理纠纷审理工作机制。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 房屋所有权人为业主。
已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主；尚未进行房屋权属登记，但基于建设、买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中可以认定为业主。
业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
第九条 物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。
符合召开首次业主大会会议条件的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后四十五日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。
筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助筹备组开展工作。
第十一条 首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。
第十二条 业主大会会议由业主委员会组织召开，并应当邀请街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会参加。
第十三条 业主大会上未参加表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票数，由管理规约、临时管理规约或者业主大会议事规则规定。
业主大会会议表决相关资料应当妥善保管。
第十四条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，任期一般为三年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主大会选举业主委员会委员时，可以按照业主大会议事规则的规定同时选举业主委员会候补委员。
第十五条 业主委员会按照有关规定办理备案手续后，应当将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料在物业管理区域内公告，并持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。
第十六条 除法律、法规规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：
（一）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（二）监督管理业主共有收益；
（三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（四）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十七条 主委员会组成人员不得有下列行为：
（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；
（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；
（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第十八条 业主委员会组成人员资格终止的，按照业主大会议事规则的规定推荐或者递补。
业主委员会组成人员发生变更的，应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。
第十九条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举工作；逾期仍未组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
原业主委员会委员无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。
第二十条 业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第二十一条 业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案资料、印章或者其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。
第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共有财产的清算工作。
第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
业主委员会应当按照规定妥善保管各项收支账目并接受街道办事处、乡镇人民政府监督；经业主大会决定，可以委托街道办事处、乡镇人民政府代为管理。
第三章 前期物业管理
第二十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县（市）、区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
县（市）、区房地产行政主管部门应当将经批准采用协议方式选聘物业服务企业的情况，报市房地产行政主管部门备案。
第二十五条 建设单位应当参照市房地产行政主管部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十六条 前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议价格收取前期物业服务费用。
建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。
第二十七条 前期物业服务合同签订后，建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。
（一）物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。
（二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料。
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。
（四）物业管理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。
第二十八条 前期物业服务企业承接新建物业项目，在办理物业承接查验手续时，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。
（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；
（四）物业服务用房等其它共用房产设施设备。
前期物业服务企业应当将查验情况书面报送县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十九条 提前解除前期物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，建设单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。
建设单位应当在新前期物业服务企业确定后十日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人，同时书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
第三十条 建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售时予以明示。
第三十一条 未取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设项目，不得交付使用，房地产行政主管部门不予房屋权属登记。
第三十二条 建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。
第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。
建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的，应当签订委托合同。
前期物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十四条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
前款规定的公示时间不得少于十日。
业主委员会应当参照市房地产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。
物业服务企业应当在合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第三十五条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉；县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时予以处理。
业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。
第三十七条 提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
第三十八条 因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，在合同期限届满或者提前解除合同的期限前三十日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：
（一）业主委员会或者物业服务企业应当在两日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
（二）街道办事处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后五日内，应当会同县（市）、区房地产行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。
（三）街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同；县（市）、区房地产行政主管部门应当主动提供相关信息，协助做好选聘工作。
物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县（市）、区房地产行政主管部门，从市房地产行政主管部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。
第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
第四十条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：
（一）移交本规定第二十七条规定的材料；
（二）移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；
（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（五）撤出物业管理区域内的服务人员；
（六）法律、法规规定的应当移交的其他事项。
物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条 物业管理区域内的机动车库、车位应当优先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
在满足本区域业主需要后，机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人；租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月。
业主以外的其他机动车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的规定。
第四十二条 物业管理区域内已规划建设的机动车库、车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车位。
物业管理区域机动车库、车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。
物业管理区域已经成立业主大会的，机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。
施划机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理。
规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车位施划的指导。
第四十三条 物业管理区域内机动车所有人或者使用人应当在机动车库、车位内按照道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。
物业服务企业应当加强对来访车辆的管理和引导。
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理。
第四十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。
业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十六条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用，权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况。
第六章 法律责任
第四十七条 违反本规定第二十五条、第三十四条规定，建设单位、物业服务企业未按照规定办理前期物业服务合同、物业服务合同备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下罚款。
第四十八条 违反本规定第二十七条规定的，建设单位未按照规定向前期物业服务企业移交有关资料的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。
第四十九条 违反本规定第二十八条规定，物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。
第五十条 违反本规定第三十五条规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由价格主管部门责令改正；逾期不改正的，可处以一千元以上五千元以下罚款。
第五十一条 违反本规定第四十条第一款第五项规定，物业服务企业未撤出物业管理区域内的物业服务人员的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款，并依法降低或者取消其资质。
第五十二条 违反本规定第四十条第二款规定，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止服务的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款，记入企业信用记录并依法降低或者取消其资质。
第五十三条 违反本规定第四十一条第一款规定，业主或者物业使用人要求承租机动车库、车位，建设单位以只售不租为由拒绝的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。
第五十四条 违反本规定第四十三条规定，机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻；机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表到场，报县（市）、区房地产行政主管部门依法查处；涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的，由公安机关消防机构、城市管理部门依法查处。
第五十五条 违反本规定第四十四条、第四十五条规定，物业服务企业未履行劝阻或者报告义务的，由县（市）、区房地产行政主管部门责令改正，予以警告，可处以五百元以上一千元以下罚款。
第五十六条 房地产行政主管部门可以依法委托有关单位行使处罚权。
第五十七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第七章 附 则
第五十八条 市房地产行政主管部门应当组织制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、物业承接验收表等示范文本。
第五十九条 本规定自2012年2月1日起施行。
权衡与博弈：高空抛物致害责任的路径抉择
－－兼评《侵权责任法》第87条
重庆市第三中级人民法院课题组
高空抛物行为被称为“悬在城市上空的痛”。 若能确定抛掷行为人或者坠落物主人， 无疑应依一般侵权行为处理； 但该行为之复杂性与特殊性即在于难以确定具体行为人，此时应如何对受害人予以救济？ 《侵权责任法》第87条规定对受害人与潜在加害人进行利益权衡，结束了“无法可依”、“同案不同判”等尴尬境况，但却引燃了法学理论界、实务界激烈争论的“导火索”。 张新宝教授曾在书中写道，“那条有关‘高空抛物责任’的规定,尽管局势表明它将极有可能成为‘法律’，但是打死我也无法认识到其中的正义性”。[1]本文对高空抛物问题进行重新解读，采用文献考察、实证分析及法经济学研究等方法，探讨高空抛物致害的处理规则， 并藉此提供可行性解决路径。
一、高空抛物致害责任的司法困境
现代化城市高楼林立， 高空抛物致害日益成为社会秩序的严重威胁。 与之形成鲜明对比的是，对该问题的解决机制却相对滞后， 二者之间的矛盾在司法实践领域产生多重“瓶颈”效应。
（一）法院层面：多方推诿下的无奈选择
对高空抛物行为的解决方式， 我国各地的处理规则不尽统一，主要有公安机关立案侦查、通过行政性法规予以规制以及当事人诉诸法院解决等情形。 根据2009年、2011年对全国部分省市调研情况 ， 在图1各种处理方式中，当事人直接提起诉讼占有不可撼动的地位；而且《侵权责任法》颁行后，该方式所占比例又得到大幅提升。 从反馈原因看，出现该种现象并非法院一厢情愿，而是公安机关强调“侦查难”、行政机关多头管理、措施乏力，以致将法院推向风口浪尖。
（二）法官角度：裁判规则的缺失与尴尬
《侵权责任法》出台前，由于高空抛物责任缺乏明确规定，法官时常面临“无法可依”、“强搬硬靠”等艰难抉择，以致各地法院裁判结果不一，甚至相差迥异。 有的以致害人不明为由驳回起诉，如济南“菜墩伤人案”；有的基于过错推定原则，由可能致害人均分责任，如重庆“烟灰缸伤人案”； 有的判决建筑物物业服务公司承担赔偿责任，如深圳“好莱居高空抛物案”。 《侵权责任法》颁行后，根据第87条规定，当真正加害人难以确定时，采取推定加害人的方法， 即由可能加害人范围内的建筑物使用人予以补偿。 该规定结束了长期以来该类案件“同案不同判”的尴尬境况，保障了法律适用的同一性。 但从公平正义角度讲， 明显系在受害人与不特定潜在加害人之间利益权衡的结果，据此判决后引发的社会效果不尽如人意。 从某市2011年1-6月的调研情况看，92%以上的被告选择了上诉， 总体执行标的到位率不到2.8%，35.6%的当事人不服判决上访信访。
（三）“可能加害人”处境：应对策略的困惑与无果
高空抛物案件中，原告提起诉讼后，“可能加害人”面临如下选择：或者采取措施寻找“真正侵权人”，或者提供证据举证自己免责，或者基于高昂的机会成本，尝试无望后选择“听天由命”（见图2）。而且通常情况下，可能加害人纵然使尽“浑身解数”终究“枉费徒劳”。2011年1-6月，某直辖市所有高空抛物案件中，“可能加害人”最终获准免责的比例不足8%，绝大多数人只能被迫接受无奈的结局。
二、高空抛物致害责任的法律障碍
对于高空抛物致害的责任规则，一直存有较大争议，主要有肯定说和否定说。 肯定说支持建筑物所有人（区分所有人）或使用人（自建筑物上抛物之情形）承担民事责任，其内部又存在分担责任说、连带责任说以及区分所有说。 其实质是不能确定明确加害人时，将受害人风险部分转移由可能加害人承担，在所谓“强者”与“弱者”之间进行利益权衡。 否定说反对建筑物所有人或使用人承担责任，认为集体归责系出于所谓“济弱扶贫”，而让无辜被告补偿不符合侵权法归责原则。 如果承担责任的是下岗职工，又如何达到“济弱扶贫”之功效？[2]从民事诉讼或者证据法角度，也不符合我国正逐步建立的对抗制诉讼模式，本应强调当事人的“举证”、“辩论”义务，客观上却引导原告无法确定加害人时采取“驼鸟政策”。[3]从公平正义角度讲， 虽对受害人救济较为有利， 但对无辜加害人均不公平。 两相比较，应当趋利而避害。[4]
（一）可能加害人承担责任规则的公正缺失
如果立论于赔偿受害人损失功能， 可能加害人承担责任规则确似公平合理。 但传统民法尤其侵权法理念坚持自己责任原则， 意即市民社会每个人均系独立意志的主体，只对自己行为及物件承担致害责任，如此方对行为后果亦使法律规则具有可预见性。 虽然现代侵权法发展了替代责任，如监护人责任、雇主责任，但替代人对行为人行为承担责任须有‘替代’正当性基础。 替代责任人与行为人间存在特殊关系是承担替代责任的前提， 该种关系要求替代人对行为人承担侵权法上的控制义务， 即采取合理措施控制、教育、监督行为人，防止其实施致害行为损害受害人利益。[5]
可能加害人承担责任规则， 其实质系让无辜第三人代替真正行为人承担责任， 这有违自己责任原则的核心理念。 即使按照替代责任原则，该规则明显缺乏“替代”正当性基础。 无辜第三人与真正行为人不存在任何特殊关系，如果论其关系仅有居住同一栋或者相邻高楼，但这显然不构成无辜第三人承担替代责任的正当理由。 虽然《侵权责任法》确定“能够证明自己不是侵权人”的免责事由，似乎能弥补无辜第三人承担责任的不正当性。 但实质已附加于无辜第三人证明自己非侵权人甚至确认真正侵权人的举证义务，然无辜第三人与真正行为人无任何关联，该举证责任的产生无任何法理基础，也难以证成。
（二）可能加害人承担责任规则的效率缺失
评价法律规则效率高低通常有两项标准： 一是能否为效率行为提供激励机制； 二是能否在相关主体间实现损失风险的有效分配。[6]对侵权行为而言，第一项标准旨在降低侵权事故发生概率与事故预防总成本， 第二项标准系优化对成本或损害的合理分配。[7]
就标准一言之，可能加害人承担责任会导致“搭便车现象”，真正行为人赔偿责任因多数人分担而稀释，降低其注意义务，难以达到惩戒功能。 进言之，如基于先前承担无辜责任之报复心理， 与之有隔阂者加入高空抛物行列（毕竟损害后与其他人分担），如此恶性循环必使社会秩序遭受重创，反在一定程度上扮演了“助纣为虐”的角色。 再者，无辜第三人欲想免除自己责任，定当尽力寻找真正行为人，往往导致寻找所付成本远高于补偿责任，比选择忍受反要付出更多（时间、金钱、精力等），最终高昂机会成本迫使其选择共同分担。[8]就标准二言之，《侵权责任法》第87条规定的是“补偿责任”，这意味着受害人的损失并非全额赔偿， 而只是在一定程度上得到补偿。 进言之，本应由真正行为人承担的侵权责任，转嫁给无辜第三人和事实受害人，立法之效率价值荡然无存。 这样看来，可能加害人承担责任规则并非高效率之法律设计。
（三）可能加害人承担责任规则的人权基础缺失
居住自由作为一项基本人权已得到国际社会普遍认可。 《世界人权宣言》第13条规定：“人人在各国境内有权自由迁徙和居住。 ”《公民权利和政治权利国际公约》第12条规定：“合法处于一国领土内的每一个人在该领土内有权享有迁徙自由和选择住所的自由。 ”居住自由已普遍存在于各国立法中。[9]基本人权作为一种最低限度的人格权益，是主体作为“人”存在的必要条件。 居住自由虽未载入我国《宪法》，但我们已签署《公民权利和政治权利国际公约》，故保障公民居住自由已属当然之义务。 居住自由隐含选择住所的自由，自然包括选择高层建筑的自由。 而可能加害人责任规则暗含对选择高层建筑物之限制。 关于此种责任之设计基础， 有学者云 “在于高层建筑的出现，本身就对其周边造成一定的危险。 高层房屋的所有人或者使用人在获得相应利益的同时， 负有更高的注意义务；他们不仅要积极地维护、保养专有部分，还要积极地参与业主自治，采取措施督促自己邻居进到相应义务”。[10]对自由选择居住地之公民， 高层建筑与低层建筑应无任何区别。 据笔者所知，目前世界上无任何国家将居住高层建筑视为一种危险。 是故，仅因公民居住高层建筑而要求其承担额外责任，有限制居住自由、侵犯人权之嫌，甚至有违宪之疑。
三、高空抛物致害责任的法经济学分析
法律的经济分析，即用经济学的方法和理论，而且主要是运用微观经济学原理，以及运用福利经济学、公共选择理论及其有关实证和规范方法考察， 研究法律和法律制度的形成、结构、过程、效果、效率的学科。[11]以下从法经济学角度出发， 以高空抛物责任的社会成本为理论框架，比较不同责任制度下社会成本的利益博弈，以为制度设计提供有效思路。
（一）社会总成本的经济模型
根据卡拉布雷西的理论， 高空抛物引发的社会成本由三部分构成：一是事件造成的直接损失,包括预期损害与预防成本；二是由事件造成的对责任承担者最终造成的风险损失；三是可能发生的诉讼成本及其他相关费用。[12]其中，第一部分成本意在为行为人提供正确动机，引导其采取合理措施避免事件发生；第二部分成本由“单方”向“多方”的转移，旨在实现社会福利的整体增进；第三部分是确认责任和分担损失所花费的管理费用， 包括与诉讼有关的直接费用，当事人的机会成本等。设高空抛物的社会总成本为S,直接损失为L，风险损失为R,管理费用为M，则社会总成本的计算公式可表示为S=L+R+M。 某种程度上讲，一种责任规则合理与否，关键看其能否通过责任承担的合理配置， 实现事件产生社会总成本的最小化。 其实质是，通过制度设计发生成本之间的利益博弈，以寻找最节约最有效的责任规则。
（二）受害人自担风险与可能加害人责任规则的成本比较
在受害人自担风险情况下， 可能侵权人不承担任何损失，也就没有额外动机采取措施以预防事件发生，对事件发生的可能性不产生作用， 故不影响第一部分的成本大小；由于受害人自担损失而不能分担风险，故第二部分成本比分摊情况下要高得很；受害人自担风险，自然无法律依据以提起诉讼，所以第三部分费用显然低很多。
在可能加害人承担补偿责任情况下， 可能侵权人产生额外激励动机，采取措施降低事件发生概率，第一部分成本可能减少。但因多人共担风险激励作用自然有限。激励作用随潜在责任人增多而减弱，二者成反比关系。 与受害人自担风险相比，多个侵权人共同补偿，第二部分成本一般较少，且风险损失与侵权人数亦成反比。 值得注意的是第三项成本，管理费用与可能加害人人数成正比。 若可能加害人都举证自己未实施抛物行为， 则相关管理费用势必非常之高，严重增加法院及当事人的诉讼负担[13]（见表1）。
表1：受害人自担风险与可能加害人补偿的社会成本
责任
成本 受害人自担风险 可能加害人补偿责任
直接损失（L） 不变 相对略低（与人数成反比）
风险损失（R） 高 低（与人数成反比）
管理费用（M） 低 高（与人数成正比）
社会总成本（S） 受变量（损失大小）影响 受双重变量（损失大小、可能加害人数量）影响
从表中不难看出， 不同责任制度下发生的社会成本不尽相同。 由于损失大小与可能侵权人数双重变量影响，很难推导出哪种责任规则的社会成本绝对高或绝对低。但有一结论显而易见， 在受害人损失较少且可能侵权人众多的情况下，受害人自担损失应该更有效率。 因为此时风险损失效果微乎其微，管理费用却变得异常突出。 即使不进行精细的成本测算， 单纯比较受害人损失和管理费用，也能得出排除可能加害人补偿责任的逻辑结论，因此《侵权责任法》第87条的规定并非必然是一个好的责任设置。
（三）社会保障与商业保险的成本分析
通常情况下，高空抛物事件中可能加害人数量较多，相关管理费用容易演变成“极其浪费的社会成本”，而像社会保障、商业保险等救济方式的“节能”优势体现得尤为明显。 在这两种模式下，由于社会救济的特点及商业保险的运行模式，当事人个人承担的社会成本相对较低。 而且商业保险公司受利益驱使， 更会想方设法降低事件发生的可能性和成本开支， 故不失为较有效率的规则选择（见表2）。
表2：社会保障与商业保险的社会成本
责任
成本 社会保障 商业保险
直接损失（L） 低 较低
风险损失（R） 极低 低
管理费用（M） 低 低