福建省工商行政管理局 福建省建


福建省房地产经纪人管理办法
福建省工商行政管理局 福建省建


第一章 总则
第一条 为确立我省房地产经纪人的法律地位，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪人和合同各方当事人的合法权益，维护经济秩序，促进房地产市场的发展，根据《福建省经纪人管理条例》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》和有
关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产经纪活动，是指为房地产开发、买卖、租赁、抵押、置（互）换、评估、房地产开发项目转让、合作和房屋维修服务等房地产流通领域的当事人有偿提供居间、行纪、代理等中介活动。
本办法所称房地产经纪人，是指依照本办法审批成立，从事房地产经纪活动的单位和个人。
第三条 县级以上人民政府工商行政管理部门依法对房地产经纪人进行监督管理。其主要职责是：
（一）房地产经纪人的注册登记；
（二）依法保护合法经营，会同房地产管理部门查处违法经营；
（三）依照法律规定，对房地产经纪合同进行监督管理；
（四）会同房地产管理部门指导房地产经纪人自律组织的工作；
（五）协同房地产管理部门认定房地产经纪人资格。
县级以上人民政府房地产管理部门负责房地产经纪人的行业管理。其主要职责是：
（一）制定房地产经纪人的规章制度并监督执行；
（二）会同工商行政管理部门认定房地产经纪人资格；
（三）负责房地产经纪人的专业培训；
（四）指导经纪人的经纪活动，协同工商行政管理部门查处违法经营。
第四条 经纪人依照本办法进行的经纪活动受法律保护。经纪人从事经纪活动应当遵守法律、法规、规章，遵循自愿、公平、平等互利、诚实信用原则。
第五条 本办法适用于本省行政区域内进行的房地产经纪活动。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

第二章 申办条件
第六条 从事房地产经纪活动的人员必须经过考试合格并取得省建委、省工商局核发的《房地产经纪资格证书》。
房地产经纪人员的培训和考核工作，由省建委、省工商局组织或其委托的单位组织实施。
《房地产经纪资格证书》实行定期考核制度，具体办法另行制定。
第七条 申请办理《房地产经纪资格证书》的，应具备以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有高中以上文化程度；
（三）有两年以上从事房地产行业的实际工作经验，具有一定的法律知识和房地产专业知识；
（四）前3年内没有犯罪或经济违法行为。
国家和省规定不允许兼职的人员不得申请《房地产经纪资格证书》。
第八条 设立房地产经纪人事务所应当符合以下条件：
（一）有固定的业务场所；
（二）注册资本或登记资金数额不少于人民币10万元；
（三）有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；
（四）有健全的管理机构、章程和财务制度；
（五）合伙人之间有书面合伙协议。
房地产经纪人事务所可以从事除包销房地产以外的各项房地产经纪人业务。
第九条 设立房地产经纪公司应当符合下列条件：
（一）具有相应的组织机构和固定的业务场所；
（二）注册资本不少于人民币30万元；
（三）有5名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；
（四）《公司法》规定的其他条件。
房地产经纪公司从事房地产包销业务的，其注册资本不得少于人民币300万元。
第十条 个体房地产经纪人应具备以下条件：
（一）有固定的业务场所；
（二）取得《房地产经纪资格证书》；
（三）登记资金数额不少于人民币3万元。
个体房地产经纪人只能从事房地产居间、代理经纪业务。
第十一条 房地产开发企业有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员，申请在其营业范围中增加房地产经纪业务的，应报原办理工商登记的工商行政管理部门和同级房地产管理部门同意后，由工商行政管理部门办理变更登记。

第三章 经纪管理
第十二条 申办房地产经纪人事务所或房地产经纪公司的，应持本办法第八条或第九条规定的相应材料，向工商行政管理部门提出申请，同时抄报同级房地产管理部门，经房地产管理部门出具审查意见后，工商行政管理部门予以办理注册登记。房地产经纪组织在领取到营业执照后一个
月内，到房地产管理部门备案。
取得《房地产经纪资格证书》的个人从事房地产经纪活动的，必须到工商行政管理部门申办营业执照后，方可开展房地产经纪业务。
第十三条 《房地产经纪资格证书》的有效期为两年。持证人必须于有效期届满前2个月，到当地房地产行政管理部门或工商行政管理部门领取由省建委与省工商行政管理局共同制发的《房地产经纪人从业情况登记表》，按有关要求如实填写，并由其所在的房地产经纪组织签署意见并
加盖公章后，报省建委（或其授权部门）省工商行政管理局（或其授权部门）审核。审核通过的，由省建委和省工商行政管理局为其换发新证，未换发新证的，不得从事房地产经纪活动。
第十四条 在外省已取得《房地产经纪资格证书》的人员来我省依托房地产经纪组织从事房地产经纪活动的，必须到省建委、省工商局办理备案手续；要独立从事房地产经纪活动的，按本办法第十二条规定办理。
第十五条 房地产经纪人在经纪活动中享有以下权利：
（一）依法收集、利用房地产商业信息；
（二）要求委托方提供真实的相关材料；
（三）完成经纪业务后按照规定或者约定获取佣金或者要求支付经纪活动经费；
（四）法律、法规、规章规定的其他权利。
第十六条 房地产经纪人在经纪活动中应当履行下列义务：
（一）遵守国家有关法律、法规、规章和政策规定；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的职业道德；
（三）按核准的业务范围从事经营活动；
（四）如实介绍房地产交易有关情况；
（五）按约定为当事人保守商业秘密；
（六）按规定收取费用；
（七）依法缴纳税费。
第十七条 房地产经纪人为当事人提供房地产经纪服务，应当与当事人签订房地产经纪合同，应当使用经纪合同示范文本，应在签订房地产经纪合同30天内，将合同副本报当地工商行政管理部门备案，接受监督管理。
房地产经纪合同应包括下列主要内容：
（一）经纪事项；
（二）提供经纪服务的要求或者标准；
（三）收费标准、数额、支付方式和时间；
（四）经纪合同的履行期限；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他事项。
第十八条 房地产经纪人在房地产经纪活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他服务，或者利用业务之便，牟取其他不正当利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务；
（三）同时在两个或两个以上经纪人组织执业；
（四）与一方当事人恶意串通损害另一方当事人利益；
（五）为权属不清的房地产和按规定不准买卖或交换的房地产提供中介服务；
（六）兼职房地产经纪人接受与所在单位有竞争关系的当事人委托，促成交易；
（七）违反法律、法规、规章的其他行为。
第十九条 房地产经纪人的服务未能达到合同中经纪事项的要求和标准，应不收取或减少费用，但由委托人自身的责任造成的除外。
第二十条 房地产经纪人开展经纪活动，必须公正、诚实，严禁弄虚作假、收受贿赂，损害当事人合法权益。
房地产经纪人违反合同造成当事人经济损失的，除偿付违约金外，还应对造成的损失进行赔偿。
第二十一条 房地产经纪人与委托人有利害关系的，应当自行回避，委托人有权要求回避。
第二十二条 工商行政管理部门和房地产管理部门应当按照各自职责，依法加强对房地产经纪人的监督管理，房地产经纪人应当接受监督检查，提供检查所需的文件、帐簿、报表和其他有关材料。
第二十三条 房地产经纪活动的费用按闽价〔1997〕房字41号规定的标准收取。
第二十四条 开展房地产经纪活动应设立财务帐簿，载明开展业务所支出的费用、收取的服务费以及按照国家规定应当载明的其他内容。收费应开具国家统一的收费票据，经营所得应依法纳税。
第二十五条 房地产经纪人（含兼营房地产经纪的开发企业）歇业或因其他原因停止经纪活动的，应向工商行政管理部门办理歇业或注销登记手续，并报房地产管理部门备案。
第二十六条 房地产经纪人在开展经纪活动中，有违反《福建省经纪人条例》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》、建设部《城市房地产中介服务规定》行为的，按《福建省经纪人条例》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定处理。

第四章 附则
第二十七条 本办法由省工商行政管理局、省建委共同负责解释。



1998年11月20日
分析我国律师刑事辩护制度的对策

王胜宇


　　由律师法的修订实施带来刑事诉讼格局的新变化，为刑事诉讼各主体实现既要惩治犯罪，也要保护人权的刑事诉讼双重目的，提出了更高的要求。因此律师在刑事诉讼中如何运用法律赋予的会见权、调查取证权、阅卷权和辩护权，最大限度地维护当事人的合法权益；如何按照律师法的规定，合法调取证据，保守国家秘密和当事人隐私，维护国家安全，防止司法腐败，维护正常的刑事诉讼秩序。这些都是相关法律职业者需要考虑的新问题。正是由于不同诉讼主体之间的理性搏弈和制约，才能推动刑事诉讼法律制度的不断完善和发展。
　　诉讼程序真正永恒的生命基础在于它的公正性，对任何诉讼机制而言，公正性都带有根本性。现代刑事诉讼的公正性理念主要体现在控辩平等对抗、控审分离、法官中立等诉讼原则之中，我国在此基础上已经基本确立了控、辩、审等腰三角形的诉讼格局。《刑事诉讼法》第8条“人民检察院依法对刑事诉讼实行法律监督”的规定不但非常不利于“控辩平等对抗原则”的刑事诉讼构造，而且制约着法官的独立和中立审判。最终导致的结果是司法难以公正，而受害的却不仅仅是被告人，更包括我们整个法治体系的完整。因此，建议取消检察院的法律监督权，甚至可以“推行公诉人当事人化”。
　　程序性辩护是一种很重要的辩护方法，是指在刑事辩护中以有关部门的侦查、起诉、审判活动程序违法为由，提出犯罪嫌疑人或被告人无罪、罪轻或者不应追究刑事责任的意见，以及要求诉讼程序应予补充或者重新进行的辩护方法。然而在我国却很少有辩护律师运用程序性辩护方法，原因是没有法律的明确规定根本得不到法庭的认可和采纳。英国有句古老的法律格言：“正义不但应当得到实现，而且还以人们看得到的方式得到实现。”一直以来，我国都是一个“重实体、轻程序”的国家，但是侦查机关违法侦查的现象普遍存在，但通过这种违法方式取得的证据却总能得到法庭的最终认可，并据此作出判决。这不但完全背离了刑事诉讼的根本目的，更有违司法公正的基本原则。而单一的实体性辩护方式则有使刑事辩护的广泛存在受到怀疑的危险。刑事辩护制度是程序正义的体现。在坚持程序正义的同时，实现实体真实发现的要求，是刑事诉讼的目的。因此，建议我国法律明确“程序性辩护”的法律地位并充分肯定其法律意义。
　　我国辩护律师权利保障机制需完善已是个刻不容缓的问题。因为权利的不当限制不仅损害辩护律师的合法权益，更会导致嫌疑人、被告人的合法权利得不到有效保障，引发人们对司法公正的怀疑。在我国，根据法治进程，刑事辩护律师的权利保障状况要有所改善尚待以时日。因此，笔者认为，结合我国目前实际情况，完善我国辩护律师权利保障机制应包括以下内容：
　　(1)赋予辩护律师刑事辩护豁免权。
　　刑事辩护豁免权是指辩护律师依法行使辩护职能时，所发表的辩护言论享有不受法律追究的权利。在刑事诉讼中，辩护律师所发表的言论，无论哪个司法机关，无论庭审内外，无论书面或口头，只要该言论系辩护律师针对案件而发表，都不应受到法律的追究。因此，设立辩护律师刑事辩护豁免权，实为辩护律师抵御执业风险，履行辩护职责所必需。
　　(2)拒绝作证权。
　　拒绝作证权，是指辩护律师有权拒绝向公安司法机关提供其在执业过程中知悉的不利于已方当事人的案件事实的权利。辩护律师为更好地履行其职责，必须全面、详细地了解掌握案件事实。当事人基于对律师的信任，往往也会将一些涉及案件的秘密告诉辩护律师，尽管我国现行《律师法》规定了律师有保守秘密的责任，但没有明确赋予律师拒绝作证的权利。设置辩护律师这权利，既有利于减轻律师执业风险，更有利于健全律师职业和辩护制度的稳定和保障功能。
　　(3)拒绝扣押及限制搜查权。
　　扣押和搜查是侦查机关常用的侦察手段，由于律师职业的保密性要求，故而许多国家法律规定，除非有证据表明辩护律师有隐匿被告人犯罪重证据的重大嫌疑，不得因律师参与该案的刑事辩护而对其办公场所和住宅进行搜查。如确有必要，须依特别程序进行并且赋予律师拒绝扣押书证、物证的权利。我国法律未赋予律师这一权利。这不仅与国际通行做法相违背，而且也背离了律师职业保密性的内在要求。


北安市人民法院 王胜宇