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出租国家一级保护陆生野生动物合同无效案/张生贵

时间:2024-07-06 01:21:35 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9784
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出租国家一级保护陆生野生动物合同无效案
律师代理词
二审程序
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案 由:野生动物园出租合同纠纷
委托人(上诉方):某某野生动物世界有限公司
代理人:张生贵 北京市天依律师事务所律师
庭审时间:2012年6月6日
庭审地点:湖北省高级人民法院民事审判法庭
审判长、审判员、书记员:
   原审判决对基本事实认定错误,适用法律不当,出现非纠不可的错误,依据《民事诉讼法》第一百五十三条(二)、(三)项之规定,应予撤销,发回重审或查实后改判。
一、涉案合同因“欺诈签约、损害国家利益”;“合法形式掩盖甩包袱的非法目的”;“违背禁止限制经营国家一级保护野生动物”的强制性规定,应属无效合同。原审对全案定性错误。
   上诉人诉求合同无效的理由和依据是《合同法》第五十二条(一)、(三)、(五)项规定;《民法通则》第五十八条(三)、(四)、(五)、(七)项规定;《最高人民法院关于贯彻民法通则若干问题的意见》第68条规定。上诉人在一审时并就无效事实分别提供证据加以证明。被上诉人采取欺诈方式诱使上诉人订立合同,损害国家利益;隐瞒“未取得国家一级保护野生动物特许经营许可证”事实,在合同条文中虚假告知具有一级保护野生动物特许经营许可证,掩盖甩掉财政包袱的不当目的;依据《最高人民法院合同法司法解释一》第十条规定,违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的,应当认定为无效。
   国家通过行政许可手段,对禁止、限制类经营项目实行配额制度,必须取得行政许可,未经许可从事经营活动的,属于超越经营范围订立的合同。涉案“六种五十支”国家一级保护野生动物的商业经营行为,被上诉人未取得特许经营许可证的情况下,通过承租合同方式转由上诉人经营的行为,违背法律关于禁止限制经营的强制性规定。
   《野生动物保护法》第三条明确规定,野生动物资源属于国家所有;本法第二十二条规定,禁止出售、收购国家重点保护野生动物或者其产品。因科学研究、驯养繁殖、展览等特殊情况,需要出售、收购、利用国家一级保护野生动物或者其产品的,必须经国务院野生动物行政主管部门或者其授权的单位批准;《陆生野生动物保护实施条例》第二十二条规定,驯养繁殖国家重点保护野生动物的,应当持有驯养繁殖许可证。以生产经营为主要目的驯养繁殖国家重点保护野生动物的,必须凭驯养繁殖许可证向工商行政管理部门申请登记注册。《关于加强野生动物保护管理工作的报告》第四规定,加强对野生动物经营活动的管理,国家重点保护的野生动物及其产品一律不得进入市场;《关于进一步加强动物园管理的意见》规定,切实加强动物园管理,加大投入保障动物园可持续发展,各级城市人民政府要在资金、机构、政策等方面给予充分保障,以保证动物园具备正常运营和持续发展所需要的动物资源、笼舍、饲料、医疗等物质条件和兽医等专业技术与管理人员。不能将动物园视为“财政包袱”,推向市场进行商业化经营。《国家重点保护野生动物驯养繁殖许可证管理办法》规定,从事驯养繁殖野生动物的单位和个人,必须取得《国家重点保护野生动物驯养繁殖许可证》,没有取得《驯养繁殖许可证》的单位和个人,不得从事野生动物驯养繁殖活动。《行政许可法》第十二条规定,直接涉及国家生态环境保护的特定活动,需要按照法定条件予以批准的事项;最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》16 如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。
   野生动物保护法属特别法,法律和条例均规定应当取得国务院林业部门的审核批准手续,未经许可的禁止任何单位和个人从事国家一级保护野生动物的商事行为,法律、条例明确禁止、限制对国家一级保护野生动物的商业经营行为。同时,最高院《合同法解释一》第十条规定,超越经营范围的行为按无效处理,被上诉人与上诉人的营业执照明确规定只能从事省二级以下保护野生动物的经营,据此,本案中涉及国家一级保护类野生动物的经营行为必然无效。
   野生动物保护法及陆生野生动物保护条例虽然没有规定违反将导致合同无效的,但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的,也应当认定该规定是效力性强制性规定。野生动物保护法的立法目的系为了实现对国家野生动物资源的保护,明显针对的是所有涉及野生动物资源,国家通过法律强制调整关于野生动物的驯养、繁育、经营、运输、利用行为,明确肯定保护的对象是国家一级野生动物,否定妨害野生动物的行为,而并非当事人双方的利益和市场管理行为。《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定,强制性规范通常以必须、应当、不得等用语提醒当事人必须严格遵守而不得随意以协议交易改变,本案中被上诉人通过协议方式改变野生动物保护法规定,由此绝对地损害了国家利益和野生动物资源,上诉人要求法院向国务院林业部门征询关于国家一级保护野生动物经营行为的意见,综合立法意旨,权衡利益冲突,甄别法益种类,防止轻率做有效认定。
   野生动物是国家宝贵的自然资源,是全人类的共同财富,保护好野生动物资源,对于维护自然生态平衡,拯救珍贵、濒危野生动物物种,开展科学研究,发展经济,改善和丰富人民的物质和文化生活,以及促进国际交流,具有重要的作用和意义。被上诉人明知上诉人不具备行为能力,将国家一级保护野生动物出租经营,如果使合同继续有效,伤害的是国家资源,因此,依据法律规定应属无效。
   依据《合同法》第五十八条规定,被上诉人利用优势地位,采取虚假告知事实的手段,诱使上诉人签约,被上诉人对合同无效具有明显过错,应当承担赔偿责任
   二、原审对基本事实认定错误:
   原审裁判文书第9页至第13页对案件基本事实认定错误,具体是:
   1、合同文本中的“乙方”系虚构主体,标注订立时间2006年3月25日,根本不存在“某某野生动物世界有限公司”,乙方主体不具有行为能力和权利能力,原审关于合同有效的认定与事实不符。
   2、裁判文书第10页记录的“2005---004号、2005---008号”两个行政许可证与定案事实无关;原审将“山鸟驯养”假借到上诉人具备驯养国家重点保护野生动物承租行为中,显系认定事实错误。
   3、原审时上诉人向法庭提交了证明被上诉人“利用优势地位欺骗上诉人签约的事实证据,包括被上诉人在出租野生动物前,已经处于严重亏损的瘫痪状态;上诉人提供了被上诉人的资产负债表;被上诉人未取得“驯养国家重点保护类一级野生动物的经营利用特许行政许可”,诱使缺乏经验的上诉人签约;被上诉人的股东发生重大变化,上诉人提供了股东退出的证据,证明已丧失经营能力,从被上诉人提供的请示报告表述的“野生动物园因亏损严重随出租经营”的情况足可查知,出租经营的直接目的是“甩包袱”,被上诉人对签约存在欺诈性,明知上诉人不具备经营资质及经营能力,采取承诺提供许可证等的方式诱导签约,由此造成国家重点保护类野生动物资源的损失。
   4、被上诉人提交的行政许可证范围仅限于“非国家重点保护野生动物及其产品”的野生动物的经营范围,不具备经营国家一级重点保护(濒危、珍稀类)野生动物的范围,原审混淆野生动物按种类级别管理的法律规定,擅自将国家重点保护的六种五十支国家一级保护野生动物的商业经营认定为合法有效,显系基本事实认定错误,定性不当。
   5、合同期间发生正常死亡的野生动物,原审对出租移交数量与合同终止回交野生动物数量计算错误,导致错误确认动物折价款。
   原审除了对上述基本事实认定错误以外,有意偏袒并作出对被上诉人有利的倾向性认定;
   上诉人不具备驯养兽类野生动物的经验,缺乏技术能力和经费保障,原审却将驯养禽类“山鸟”的许可故意断定为具有驯养国家保护一级野生动物的经验,以此给被上诉人签约寻找借口。
   原审错误认定“野生动物营业许可证”的经营范围,无视野生动物分级管理的法律法规,将涉案“六种五十支”濒危、珍稀野生动物的非法经营行为认定为合法租赁,明显违背野生动物法及合同法关于禁止限制类特许经营的法律规定。
   上诉人向被上诉人递交解约告知,并未明确具体的处理意见,原审将未签名未盖章的附件内容作出有利于被上诉人的解释,此举属主观倾向性认定。
原审将国家取消一类野生动物的许可经营解释为免除办证义务,以此认定被上诉人未办理行政许可符合约定,此认定违背法律规定。
   综上,原审判决出现非纠不可的违法情形,应予依法撤销并改判。
链接:1、《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》(2011年修订版)第370页:原文表述“审践中的挂靠经营形式繁多,如建筑施工队挂靠建筑公司、个体车辆挂靠有资质的出租汽车营运公司等,现行法律对于挂靠经营并未进行专门规定,相关条文大多散见在部门规章中,例如,财政部、国家工商行政管理局、国家经济贸易委员会、国家税务总局《清理甄别“挂靠”集体企业工作的意见》(财清字【1998】9号,对多点经济贸易合作部、国家税务总局《关于重申规范进出口企业经营行为,严禁各种借权经营和挂靠经营的通知》等,挂靠经营是特定历史时期的现象,目前已不被允许。--------引自最高人民法院民事案件案由规定课题组编著的《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》;
《合同法》第五十二条第(4)(5)规定:
“野生动物出租行为”违背“限制经营、特许经营以及法律法规禁止经营的强制性规定”;系违法转嫁野生动物保护风险责任;严重危害共公利益,造成野生动物保护不规范、管理责任不到位、对社会产生严重影响,已制约野生动物保护,必须坚决予以取缔。转包野生动物的行为直接涉及公共资源损害,需要赋予特别许可,依据《合同法》第五十二条(5)项规定、《最高法院合同法司法解释一》第十条、《最高法院合同法司法解释二》第十条规定,应属无效;
 《最高人民法院关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条:正确适用强制性规定,稳妥认定民商事合同效力:15、16、人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型,如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果把握不准的,必要时应当征求相关部门的意见或请示上级人民法院。
 识别效力性强制性规定,应当从正反两方面判断:
 肯定性方面:首先、判断该强制性规定是否明确了违反的后果是合同无效,则属于效力性强制规定;其次、法律法规虽然没有规定违反将导致合同无效,但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益或社会公共利益的,也应当认定该规定是效力性强制性规定;
 否定性识别:首先、应当明确法律行政法规的强制性规定仅关系当事人的利益的,法律法规的强制性规定是为了行政管理需要的,一般不属于效力性强制性规定,这要从立法目的进行判断,目的是为了实现管理需要,并非针对行为内容本身,则可认为不属于效力性强制性规定;其次,从强制性规定的调整对象来判断该规定是否效力性强制性规定。效力性强制性规定针对的都是行为内容,比如陆生野生动物驯养规定的是禁止经营,是对内容的禁止。
   

关于加强高温酷暑期建筑施工安全生产工作的通知

建设部办公厅


关于加强高温酷暑期建筑施工安全生产工作的通知



建办质电[2006]117号

各省、自治区建设厅,直辖市建委(建设交通委),江苏省、山东省建管局,新疆生产建设兵团建设局:

  为加强高温酷暑期建筑施工安全生产工作,现就有关事项通知如下:

  一、充分重视高温酷暑安全生产工作

  各级建设行政主管部门要从贯彻落实科学发展观的高度,牢固树立以人为本的思想,把加强防暑降温工作作为维护建筑工人合法权益的重要内容抓实抓好。要始终坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的安全生产方针,进一步增强责任意识,加强安全生产监督检查,防止因高温天气引发工人中暑和各类生产安全事故。

  二、采取有效措施,确保作业人员安全健康

  一要督促施工单位加强对作业人员暑期施工安全培训,在施工现场配备防暑设施、防护用品和防暑药品。二要妥善安排高温期间施工生产工作,适当调整工作班次和工作时间,尽量避免高温时段进行露天室外作业。三要进一步贯彻落实《建筑施工现场环境与卫生标准》,改善作业区、生活区的通风和降温条件,确保作业人员宿舍、食堂、厕所、淋浴间等临时设施符合标准要求和满足防暑降温工作需要。四要切实做好施工现场的卫生防疫工作,加强对饮用水、食品的卫生管理,严格执行食品卫生制度,避免食品变质引发中毒事件。要加强对夏季易发疾病的监控,现场作业人员发生传染病、食物中毒时,应及时向有关主管部门报告。

  三、突出重点,开展夏季高温安全生产专项检查

  要针对夏季施工作业人员易疲劳、易中暑、易发生事故的特点,结合预防高处坠落专项整治工作认真开展安全生产检查,做到防患于未然。施工单位要认真抓好安全生产责任制等各项规章制度的落实,积极开展自查自纠工作,重点做好防中暑、防触电、防雷击、防食物中毒、防火灾工作。

  四、完善应急预案,及时妥善处理突发事件

  各级建设主管部门要安排好高温酷暑期间安全生产值班和调度工作,进一步完善应急预案,发生安全事故和紧急情况要按规定及时上报并做好妥善处理。要结合本地区实际情况,对高温酷暑期建筑施工安全工作提出明确要求,细化措施,落实责任。要督促各施工单位成立应急小组,做到责任落实、资金落实、措施落实,确保高温酷暑期施工安全。

中华人民共和国建设部办公厅
二○○六年八月十六日



杭州市物业服务收费管理实施办法

浙江省杭州市物价局


杭州市物业服务收费管理实施办法

2009-05-01
杭价服[2009]68号
杭州市物价局


第一条 为规范本市物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业的健康发展,根据价格管理和物业管理的有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内(不含萧山区、余杭区)的物业服务收费管理。
第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 杭州市各级价格主管部门会同同级物业主管部门负责本辖区内的物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务一般包括以下内容:
(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;
(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;
(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;
(四)秩序维护以及车辆停放管理;
(五)协助做好安全防范工作;
(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;
(七)业主委托的其他公共性服务内容。
第八条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。
非住宅物业、别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价。
第九条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价,市价格主管部门会同市物业主管部门根据物业服务成本等因素适时调整收费标准。
普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前,拟定前期物业服务方案,确定物业服务等级,在公布的相应等级的基准收费标准及浮动幅度内,通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准,并在前期物业服务合同中明确。
前期物业服务合同签订后十五日内,由物业服务企业将服务内容、服务成本及收费标准报价格主管部门备案。其中通过招标确定的,报市价格主管部门备案;通过协议确定的,报物业所在区价格主管部门备案。
第十条 普通住宅小区拟定前期物业服务方案确定的服务内容、水平超出《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》(甲级)要求,按甲级收费标准上浮后仍未能补偿成本并取得合理报酬的,建设单位可按照优质优价原则,提出前期物业服务最高收费标准,报市价格主管部门确认后实施招标,未实行招标的报物业所在区价格主管部门确认。未经价格主管部门确认的,不得突破甲级收费标准。
第十一条 规划分期开发的普通住宅小区,同时满足以下条件的,后期项目的前期物业服务收费标准经价格主管部门确认后可作适当调整:
1、小区实行分期开发,可实行独立管理;
2、后期项目与首期项目可以预售(销售)时间间隔超过两年;
3、前期物业服务合同已经到期。
4、未与购房者约定收费标准。
第十二条 普通住宅小区内住宅以经济适用住房、拆迁安置住房等保障性住房或农转居公寓为主的,其前期物业服务收费不得高于丙级基准收费标准。
第十三条 为及时掌握物业服务成本收支情况,市价格主管部门会同市物业主管部门于每年一季度选择一定数量的有代表性的住宅小区作为成本监审对象,对其物业服务成本进行监审。物业服务企业应当积极配合并如实提供服务成本,不得弄虚作假。
第十四条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十五条 业主与物业服务企业可参照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》选用菜单式服务,协商确定收费标准,并在物业服务合同中约定。
第十六条 实行物业服务收费包干制的,物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务收费酬金制的,物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;
(四)办公费用;
(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;
(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(七)经业主同意的其他费用。
第十七条 实行物业服务收费酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。
业主或业主委员会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。
第十八条 住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费,按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则,在物业服务合同中约定。
住宅小区内的住宅物业经批准改为非住宅用途的,其物业服务收费可按照非住宅物业标准执行,并在物业服务合同中约定。
第十九条 前期物业管理期间,共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第二十条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。物业服务费预收期限不得超过12个月。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。
  业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十一条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。相应费用在物业服务费用或物业服务资金中列支的,收费依据和收费标准按以业主为收费对象的原则确定。
第二十二条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用,不得强制要求物业服务企业代收有关费用。
物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十三条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,除政府部门有规定的外,服务收费由双方约定。
第二十四条 物业服务中的停车收费、装修垃圾清运费等按价格主管部门有关规定执行。
第二十五条 对物业装修的,装修垃圾清运费由业主交纳,物业服务企业应做好装修管理服务。
因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏,物业服务企业可与装修单位(装修人)协商确定一次性修复补偿,由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。
物业服务企业不得强制向业主(使用人)和装修单位(装修人)收取楼道维护费、装修保证金、进出人员出入证工本费等(遗失补证除外)。
第二十六条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
第二十七条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停车收费标准、价格举报电话12358等有关情况进行公示。
第二十八条 违反本办法规定的价格违法行为,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规、规章予以查处。
第二十九条 本办法由杭州市物价局会同市房管局负责解释。
第三十条 萧山区、余杭区及各县(市)的物业服务收费管理,可根据各地的实际情况制定实施细则。
第三十一条 本办法自2009年5月1日起执行。杭州市物价局、杭州市房产管理局《关于印发〈杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)〉的通知》(杭价服[2005]307号)同时废止。




附件1:








杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准(甲级)








项目



服务内容与服务标准



分值




(一)基本要求



1、企业具有二级资质或相当于二级资质的服务水平,有专门的管理处办公机构,办公设施设备较先进完备,应用计算机等现代化管理手段进行科学管理,办公场所整洁有序。



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2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。




3、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。




4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。




5、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。




6、管理服务人员着装统一、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。




7、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修半小时内,其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。




8、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,在明显位置公示服务项目与收费标准。




9、按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况。




10、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。




11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上。




(二)房屋管理







1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。



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2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;业主委员会成立后的小区,属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。




3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。




4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。根据装修进度情况每2天不少于1次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。




5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。




6、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。




(三)




共用设施设备维修




养护



1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。



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2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。




3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操




作规程及保养规范;设施设备运行正常。




4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;业主委员会成立后的小区,属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。




5、载人电梯24小时正常运行。




6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。




7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。




8、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。




9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。




10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。




(四)




协助维护公共秩序



1、小区主出入口24小时值班看守,6:00—22:00站岗值勤,并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。



15




2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次,配有安全监控设施的,实施24小时监控。




3、对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。




4、对进出小区的装修、家政等人员实行临时出入证管理,大型物件搬出小区实行登记。




5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。




(五)




保洁服务



1、按单元设置垃圾桶,每日清运不少于2次,保持垃圾桶清洁、无异味。



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2、合理设置果壳箱或者垃圾桶,每日清运2次,果壳箱、垃圾桶清洁无异味。




3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;高层电梯厅每天清扫2次,每周拖洗1次;多层楼道每天清扫1次,隔天拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。




4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。




5、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。




6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。




(六)




绿化养护管理



1、有专业人员实施绿化养护管理。



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2、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,基本无杂草、杂物。




3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,灌木每年修剪不少于4次,保持观赏效果。




4、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻,绿地施肥每年不少于2次。




5、定期喷洒药物,预防病虫害。










备注: 1、凡涉及业主委员会成立后予以考核的项目,在评定前期物业服务收费等级时,相应分值不作扣除。2、评分分值达到90分(含90分)以上的,符合本服务收费等级的要求。








杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准(乙级)








项目



服务内容与服务标准



分值




(一)基本




要求







1、企业具有三级资质或相当于三级资质的服务水平,有管理处办公机构,办公设施设备较完备,应用计算机等现代化管理手段进行科学管理,办公场所整洁有序。



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2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。




3、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。




4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。




5、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。




6、管理服务人员着装统一、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。




7、公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。遇紧急意外事件接电话后应尽快到达现场。




8、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,在明显位置公示服务项目与收费标准。




9、按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况。

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