南京市商品房销售管理暂行规定
江苏省南京市房产局
南京市商品房销售管理暂行规定
市房产局
第一条 为加强本市商品房销售经营的管理，维护房地产交易市场的正常秩序，根据《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》等有关规定，结合本市具体情况，特制定本规定。
第二条 本规定适用于本市国有土地范围内的商品房销售。微利房、福利房销售不适用本规定。
第三条 本规定所称商品房销售，系指房地产开发经营企业（以下简称开发企业）将建造的居住或非居住房屋向境内外销售（包括预售，下同）的交易行为。
第四条 商品房销售应遵循公平、公正、公开的原则，切实保障将交易双方的合法权益。
第五条 南京市房产管理局是本市商品房销售经营管理的主管部门，南京市房地产市场管理处具体负责商品房销售的管理工作。
第六条 销售商品房必须具备下列条件：
（一）已经工商管理部门核准登记，取得房地产经营开发权；
（二）已经土地管理部门核准，取得开发项目的土地使用权；
（三）已经市计划管理部门核准立项并已申领固定资产投资许可证；
（四）已向市房产管理部门办理了房屋产权登记备案手续；
（五）预售商品房除已交纳的土地出让金外，凡附有地下设施的，投入开发建设的资金须达到总投资额的20％以上；无地下设施的，须完成设计地坪以下的基础工程或完成单体项目的基础工程；
（六）须订立房屋使用管理维修公约。
第七条 销售商品房的开发企业，须向市房产管理部门提交销售申请书，经审核批准领取《商品房销售许可证》后，由市房产管理部门通过报纸发布商品销售公告，方可销售。
需向境外销售商品房的，应向市房产管理部门申请，经批准发给《商品房外销许可证》后方可销售。
第八条 申请办理《商品房外销许可证》，除须符合本规定第六条外，还应具备下列条件之一：
（一）土地使用权出让合同规定可向境外销售的；
（二）项目立项时已经批准向境外销售的；
（三）经市政府特批允许向境外销售的。
第九条 商品房销售申请书应包括以下内容：
（一）商品房座落、范围(附图)、结构、用途、层次、面积等；
（二）建筑合同及施工单位出具的工程进度证明；
（三）销售、交付使用日期；
（四）商品房销售基价；
（五）售后管理、维修方案；
（六）预售房款的监管方式；
（七）其他开发企业认为必要的事项。
第十条 市房产管理部门接到开发企业销售申请书后，应在10日内作出审核结论，核准销售的发给《商品房销售许可证》或《商品房外销许可证》。
经批准的申请事项对申请企业产生约束力。
第十一条 开发企业销售商品房，应在售楼场所公示《商品房销售许可证》；需向境外销售的，应同时将《商品房外销许可证》公示于售楼场所。
承购人须认明《商品房销售许可证》或《商品房外销许可证》后方可购买。
第十二条 获准销售的商品房须在南京市房地产交易市场公开挂牌，明码标价。
第十三条 开发企业刊登商品房销售、预售广告，须持有市房产管理部门核发的《商品房销售许可证》或《商品房外销许可证》，并在广告中载明许可证编号。违反规定的，广告经营单位应拒绝为其刊登记销售广告。
第十四条 接受委托代理销售商品房的单位须具备房地产销售代理经营权，并按规定代理销售。被委托单位应按委托书载明的价格代理销售，不得擅自加价。
第十五条 商品房预售款须存入经批准的销售申请书中确定的银行所开立的专用帐户，专项用于商品房的建筑工程，并由开户银行监管应缴纳的税费。
第十六条 商品房的预售须签订预售契约。承购人应在预售契约签订后10日内，向市房产管理部门申请办理预购契约登记监证手续，未办理预售契约登记监证手续的商品房销售，不受法律保护。
第十七条 开发企业与购房者双方，须自商品房现贷交易合同签订之日（期货交易按实际交付之日）起3个月内，向市房产管理部门申请办理商品房交易立契、过户及缴纳税手续，逾期不办的，按《契税暂行条例》的有关规定处罚。
第十八条 开发企业办理商品房交易立契、过户及缴纳税费手续，应交验下列证件：
（一）房屋所有权证或商品房房屋登记备案证；
（二）土地使用权证；
（三）项目开工报告及年度投资计划批文；
（四）建筑许可证；
（五）工程竣工验收合格证；
（六）法定代表人证明书；
（七）销售（预售）契约。
第十九条 商品房销售须使用由市房产管理部门经统一印制的契约文本和税务部门统一监制的专用发票。
第二十条 销售方未按契约规定期限将商品房交付给购房者使用的，应自契约规定的交付使用的次日起至实际交付使用之日，按当时中国人民银行南京分行规定的贷款利率计算利息，补偿购房者的损失。
第二十一条 商品房交付使用后，开发企业应按《建筑工程保修办法》的有关规定负责保修。在保修期内发生重大质量问题，影响使用的，经有关部门认定后，购房者有权退房；开发企业除须退还已付购房价款本息外，另加付商品房总售价5％的违约金。
第二十二条 预售后的商品房需转让的，转让双方须到市房产管理部门办理交易过户手续，原预售契约规定的权利、义务随之转移。开发企业不得擅自为承购者办理更名手续。
第二十三条 对违反本规定第七条、第十二条、第二十二条私自进行商品房交易的，由市房产管理部门责令补办有关手续，缴清税费，对当事人按应缴税费的1至5倍处以罚款。
第二十四条 对违反本规定第十四条的，由市房产管理部门没收其非法所得；情节严重者，由工商行政管理部门取消其房地产销售代理经营权。
第二十五条 对在商品房销售过程中有违反工商行政管理法律、法规行为的，由工商行政管理部门依照有关规定进行处理。
第二十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知书之日起15日内，直接向人民法院起诉。逾期不申
请复议，也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十七条 本规定由南京市房产管理局负责解释。
第二十八条 市属各县的商品房销售管理可参照本规定执行。
第二十九条 本规定自发布之日起施行。
1993年8月4日
【案情】
2013年3月8日,陈某伙同龙某等人(另案处理)共谋以陈某等曾经帮助张某（时年17周岁）讨要过工资、花费了费用为由，要求张某拿钱。其后，陈某一伙对张某进行语言威胁、殴打，强行向其索要2000元钱。张某迫于威胁和压力向家人求助，其家人将2000元打入张某银行卡上。陈某等人强行扣留了张某的银行卡和身份证，并强迫其写下银行卡密码后才让其离开。次日上午，陈某伙同龙某将张某银行卡内的2000元取走并潜逃。
【分歧】
本案争议的焦点在于陈某的行为是构成抢劫罪还是敲诈勒索罪。一种观点认为陈某以非法占有为目的，以暴力、胁迫手段劫取他人财物，其行为构成抢劫罪。另一种观点认为，陈某找借口索要张某钱财，是敲诈勒索心态的典型特征，加之陈某系通过轻微的暴力以及语言威胁的方法使张某交出银行卡及密码，且未当场获取财物，故其行为更符合敲诈勒索罪的特征。
【评析】
笔者同意第二种意见。本案的定性关键在于准确区分抢劫罪与敲诈勒索罪。本案中，要准确认定陈某的行为构成何种犯罪需要明确陈某使用的暴力手段是否达到了抢劫罪所要求的暴力程度，以及陈某于次日从被害人张某的卡里取走现金2000元是否属于刑法意义上的“当场劫取财物”。
1.陈某使用的暴力轻微，未达到抢劫罪所要求的暴力程度
虽然刑法没有规定抢劫罪中被告人使用的暴力应达到何种程度，但从法理上看一般要求抢劫罪的暴力程度应达到使被害人不知反抗、不能反抗或者不敢反抗。而在本案中，被告人虽有使用暴力，但其暴力程度较轻，主要是通过轻微暴力以及语言威胁的方法，对被害人实施精神上的强制，使其产生恐惧、畏惧心理，不得已而交出钱财，其暴力、语言威胁程度尚未达到抢劫罪所要求的使被害人不知反抗、不能反抗、不敢反抗而强行劫财的暴力程度。
2.陈某的行为不属于刑法意义上的“当场劫取财物”
我国刑法理论和实践中一般都认定抢劫罪要具备两个“当场”，即当场实施暴力、胁迫和当场取得财物。在将“当场”作为强取财物的要件时，对于“当场”的理解不能过于狭窄，暴力、胁迫等方法与取得财物之间即便间隔一定时间，也不属于同一具体场所，但只要两者之间的因果关系链不间断，仍可以视作“当场”的延伸。而本案中，陈某胁迫被害人张某交出银行卡及密码，并于次日取走卡里现金的行为不是当场强取财物，也不能视为“当场”的延伸。首先，暴力、胁迫与取得财物之间的间隔时间较长，且不属于同一具体场所。其次，暴力、胁迫与取得财物之间的因果关系链已经间断。从张某离开到陈某取走卡里钱的这段时间，张某人身是自由的，其完全可以将卡挂失，从而使得陈某根本取不到卡里的钱。
（作者单位：重庆市合川区人民法院）
银川市公共消火栓建设维护管理条例
宁夏回族自治区银川市人大常委会
银川市公共消火栓建设维护管理条例
银川市人民代表大会常务委员会公告
《银川市公共消火栓建设维护管理条例》，于2009年6月10日银川市第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议审议通过。2009年7月31日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。现予公布，自2009年10月1日起施行。
银川市人民代表大会常务委员会
2009年8月4日
银川市公共消火栓建设维护管理条例
第一条 为了加强公共消火栓的建设、维护和管理，确保灭火救援用水，维护公共安全，根据《中华人民共和国消防法》，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称公共消火栓，是指与公共供水管网连接，由井室、壳体、阀门和出水口等组成的为灭火救援提供水源的消防设施。
第三条 市建设行政管理部门负责兴庆区、金凤区、西夏区公共供水管网达到范围内公共消火栓的建设管理，公共供水管网未达到的区域及工业园区公共消火栓的建设、维护和管理由辖区人民政府负责。
永宁县、贺兰县、灵武市人民政府负责本辖区内的城镇、工业园区、农村公共消火栓的建设、维护和管理。
发展和改革、财政、规划、国土资源、水务、公安等部门按照各自职责，协同做好公共消火栓的建设维护管理工作。
公安机关消防机构负责公共消火栓建设维护的监管。
第四条 各级人民政府应当经常进行消防宣传教育，提高公民爱护消火栓的意识。
第五条 市、县（区、市）人民政府应当将公共消火栓的建设、维护费用列入本级财政预算。
第六条 公共消火栓的规划由建设部门会同规划部门、公安机关消防机构共同编制。公共消火栓应当与公共基础设施同步规划、同步设计、同步建设。
改建、扩建公共供水管网的规划设计方案，应当包括公共消火栓的规划设计。
第七条 公共消火栓及其给水管线的布局、定点、建设标准应当符合国家的工程建设消防技术规范和标准，公共消火栓的规格应当统一。
公共消火栓建成后，由市、县（市）建设行政管理部门会同公安机关消防机构组织有关单位验收。验收合格后，交由供水企业统一管理。
市、县（市）供水企业负责所属公共供水管网范围内的公共消火栓的日常维护管理。
第八条 无公共消火栓或者灭火救援给水不足的区域，应当在当地水质、水量有保证的河流、湖泊、沟渠、池塘、水池、水井、水库等水源设置便于消防车取水的设施。
消防车取水设施的布局、定点和消防车取水设施的建设标准由公安机关消防机构提出，当地人民政府组织建设。
农村每个村应当设置不少于一处可以全天候使用的消防车取水设施，有条件的还应当建设公共消火栓。
第九条 公共消火栓、消防车取水设施应当设置统一明显的标志。
第十条 公共消火栓、消防车取水设施应当确保完好和有效使用。每季度维护、保养应当不少于一次。公共消火栓、消防车取水设施损坏的应当及时更换、修复。
公共消火栓和消防车取水设施不适应灭火救援实际需要的，应当增建、改建或者进行技术改造。
第十一条 公共消火栓的维护管理应当符合下列要求：
（一）统一编号、建档；
（二）完好，无部件缺损；
（三）定期油漆，无油漆剥落和生锈；
（四）栓体的栓口、阀轴、闷盖启闭灵活，无锈死、漏水；
（五）每年定期试水两次，并清除井室内的污水、杂物。
第十二条 消防车取水设施的维护管理应当符合下列要求：
（一）建立维护管理制度；
（二）定期检查、监测消防水源的水质、水量；
（三）设施完好有效，取水通道畅通
（四）外观标志明显。
第十三条 任何单位和个人不得擅自拆除、改变和停用公共消火栓、消防车取水设施。确需拆除、改变的，应当经当地公安机关消防机构同意。
第十四条 公安机关消防机构在消防监督检查或者灭火救援中发现公共消火栓、消防车取水设施不符合灭火救援使用要求的，应当书面报告本级人民政府。
接到报告的人民政府应当及时核实情况，组织或者责成有关部门、单位采取措施，予以整改。
第十五条 公共消火栓非灭火、救援不得挪作他用。
公共供水管网因故障或维修需要停水的，供水企业应当事先告知当地公安机关消防机构。
第十六条 任何单位和个人不得有下列行为：
（一）擅自开启公共消火栓；
（二）埋压、圈占、遮挡公共消火栓、消防车取水设施；
（三）在公共消火栓、消防车取水设施5米范围内堆物、设摊、停车和建造建（构）筑物等影响灭火救援；
（四）其他妨害灭火救援使用公共消火栓、消防车取水设施的行为。
第十七条 乡（镇）人民政府或者县（区、市）人民政府有关行政主管部门违反本条例规定，由本级人民政府、上级人民政府有关行政主管部门或者监察机关依据职责责令改正，通报批评，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第十八条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由公安机关消防机构责令改正，对单位处以五千元以上五万元以下的罚款；对个人处以二百元以上五百元以下的罚款。
（一）损坏、挪用、擅自拆除、改变或者停用公共消火栓、消防车取水设施的；
（二）埋压、圈占公共消火栓的；
（三）在公共消火栓、消防车取水设施5米的范围内堆物、设摊、停车和建造建（构）筑物影响灭火救援的；
有前款第二项、第三项行为之一的，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。
第十九条 违反本条例规定，法律、法规规定处罚的，从其规定。
第二十条国家级（银川）经济技术开发区、宁东能源化工基地的公共消火栓的建设、维护和管理参照本条例执行。
第二十一条 本条例自2009年10月1日起施行。