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惩罚性赔偿若干法律问题研究/张爱军

时间:2024-07-06 12:29:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8544
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惩罚性赔偿若干法律问题研究

张爱军


【内容提要】 在中国传统的民法理论中,惩罚性赔偿受到一贯的忽视。实际上,这种与补偿性赔偿密切联系、相辅相成的一项民事法律制度,以其全面补偿受害人的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能,越来越对当今民法学领域特别是损害赔偿法律制度的研究和实践产生积极影响——这种影响正由英美法系国家向大陆法系国家延深和扩展,由侵权纠纷向侵权纠纷与合同纠纷并重的方向延深和扩展。在我国民事法律,《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条在合同责任(或产品质量责任)方面首开惩罚性赔偿之先河,并在随后的《中华人民共和国合同法》第一百一十三条中得到进一步确认。当然这是可喜的进步,但现行的规定远远未能充分发挥这项制度应有的作用。在尽可能地抵制其副作用的情况下(例如对惩罚性赔偿额度在立法上作出一些明确的限定),适当地加大惩罚性赔偿的适用范围,使之适用于侵权和合同纠纷、妨害民事诉讼等多个领域,并以侵权行为人或违约方的“故意”或“恶意”作为适用之基本条件,则会补充当前损害赔偿制度的若干漏洞,全面保护受损害方的合法权益;从经济分析的角度来讲则能最大限度地发挥民事法的惩戒、教育和示范的功能,减少违法行为的发生,促进社会主义市场经济的健康有序运行。
【关键词】惩罚性赔偿 损害赔偿 侵权行为责任 违约责任

一、惩罚性赔偿问题的提出
关于民事赔偿的性质,在传统民法中一直少有争议。主流观点即“补偿性为主”一以贯之,成为通说。“违约赔偿的目的在于对被违约方的救济,不在于对违约方的制裁”①;“违约损害赔偿的首要目的是补偿原告,而不是惩罚被告。所谓补偿主要是针对财产损害(pecuniary loss)而言的”②。在侵权行为之债的损害中,“到底赔偿义务人要补偿什么,只能由赔偿义务目的中寻求答案,在所有损害赔偿的情形中,所共通的是受害人就其所受之损害应获得‘填补’(补偿Ersatz)。损害赔偿要赔什么,并不是依处罚原则Sanktionsprinzip,也不依阻吓原则Praeventionsprinzip,而依据‘均衡之考量’③。此种考量系以受害人之利益为准则,不以赔偿义务人之行为作基准。受害人因一定过程蒙受不利,他人就此过程应负责任,加以填补(回复原状)④。”但可以肯定的是,无论在学者的理论研究或是司法实践中,均未对惩罚性赔偿的原则予以断然否定。特别是在《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称“消法”)颁布以来,惩罚性赔偿原则即作为一项法定的特殊赔偿原则纳入学界的视野,但遗憾的是仍只局限于产品责任制度之中,在众多的其他民事赔偿领域,惩罚性赔偿仍未能谋得一席之地。
与学者们对其他领域的研究相似,司法实践的要求必然是惩罚性赔偿制度的必要性之探讨的起源。
1、“王海现象”的启示
随着舆论界的推波助澜,知假买假的王海迅速成为公众人物,并引起竞相效仿。从一个简单的“王海”到“王海们”,再到形成“王海现象”,直至这种现象具有了某种标志性的意义:中国消费者保护运动的兴起。与此有关的讨论此起彼伏,与此有关的诉讼接连不断,“打假公司”几欲成为一项产业。从个案的处理结果来看,各地法院采取的态度不尽相同,学界对“王海现象”也是褒贬不一,但惩罚性民事赔偿制度的首次确立,给中国法学界和经济界带来的冲击是无庸置疑的。
固然,对消法中“消费者”一词的含义在理解上的分歧,以及对知假买假的“王海们”如果受消法的保护带来的负面效应的严重程度的争论,再加上一些法院(现在看来是更多的法院)对“王海们”和“打假公司”给一纸败诉判决了事,使我国现行民事实体法律中唯一明文规定的惩罚性赔偿条款只局限于一个小范围内的适用。但即便如此,我们仍听到惩罚性赔偿制度离我们越来越近的脚步声。到底在多大的范围内和多大程度上适用惩罚性赔偿作为调节民事赔偿法律关系的手段,使其能最大限度地发挥法的规范作用和社会作用,而不至使“法律从原国家层次的德治工具论经此走向另一个极端,即沦为或庸俗化为个人直接实现其物欲的工具”①,做一个科学的分析和研究显然是必要的。
2、惩罚性赔偿的含义的界定
为了主题的清晰和逻辑的严谨,对研究对象的确切含义作一个准确的界定,在此基础上展开的论证才是有效的和有意义的。严格地说,本文的研究对象应称为“惩罚性损害赔偿”(punitive damages )、“惩戒性的赔偿”、“证实性的赔偿”, 也称“示范性的赔偿”(exemplary damages)或“报复性的赔偿”(vindictive damages), 是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿②,是对于真实赔偿的一种“附加”的补偿。其目的是补偿原告所遭受的、法院所认定的、由被告的违法行为所造成的损害。在实践上,这种赔偿是对被告的一个惩罚③。
3、本文所研究的惩罚性赔偿的范围
也许是由于非财产上之损害赔偿常被认为是一种类似惩罚性的赔偿,所以在一般层次上常常导致
一种概念上的混淆。以下的图示对本文的研究对象的范围作一形象的阐释:

图 示

第一椭圆系表示非财产上之损害(non-pecuniary loss)赔偿(这是台湾学者的译法,大陆法学界普遍译为“精神损害”赔偿)①。其中的A区指过失侵权行为引起的非财产损害赔偿责任;B区指过失违约行为引起的非财产损害赔偿责任;C区指故意侵权行为引起的赔偿责任;D区指故意违约行为引起的赔偿责任;E区指各种惩罚性赔偿责任中不需要给予精神损害赔偿的部分。显而易见,A+C是全部的侵权责任,B+D是全部的违约责任,第二椭圆包括的对象是全部种类的惩罚性赔偿责任,也就是本文的讨论范围。其中的C、D两区系非财产损害赔偿与惩罚性损害赔偿的重合,纳入这两部分的赔偿责任,不仅需要承担对他人造成精神损害的赔偿责任,而且需要承担惩罚性赔偿责任。
因为非财产上损害赔偿在某种程度上被认为有惩罚的性质,所以有学者将非财产上的损害赔偿归入惩罚性赔偿②。这是一种广义上的惩罚性赔偿,包括本文图示中的两个椭圆;本文讨论的对象是狭义的惩罚性赔偿,并不包括精神损害赔偿。
由于民事责任领域里违约责任与侵权责任二元划分的缺陷,图示中的“A+C"区与“B+D"区常常发生竞合,但这超出了本文讨论的范围,且为了分析和表述上的方便,笔者亦作了泾渭分明的划分,但在此特别予以说明。

二、比较法的观察——惩罚性赔偿责任的起源和现状
1、对历史的扫描
有人认为,该制度最早起源于古巴比伦的法律,也有学者认为多倍的赔偿早在两千多年前古希腊、罗马和埃及已采用③。在罗马法中甚至已产生了关于惩罚性赔偿的观点④。 有人考证,在中世纪英国已产生惩罚性赔偿制度⑤, 当时主要适用于欺诈和不当阐述⑥。
在我国古代,也有惩罚性赔偿金的制度。在汉代⑦,就有“加责入官”之制。《周礼·秋官·司历注》云:“杀伤人所用兵器,盗贼赃,加责没入县官。”所谓加责,就是在原来责任的基础上,再加一倍。加责入官制度经过演化,在唐、宋时代形成了“倍备”制度。在唐朝和宋朝的立法中,定有倍备制度,即加倍赔偿,在原来的损失要全部赔偿的基础上,再加一倍的赔偿。这种制度的适用,主要是盗窃赔赃。《唐律》和《宋刑统》的“征赃”条文中,都规定“盗者,倍备”,并疏议云:“谓盗者以其贪利既重,故令倍备,谓盗一尺,征二尺之类。”在宋朝后期,发现对盗者加倍赔偿,多有不合理之处,故“近来盗赃多不征倍,倍备之律,伏请不行”。 在明代,设有倍追钞贯制度,《明会典·律例·仓库》“钞法”规定:“凡印造宝钞与洪武大中通宝,及历代铜钱相兼行使,其民间买卖诸物及茶盐商税,诸色课程,并听收受违者,杖一百。若诸人将宝钞赴仓场库务,折纳诸色课程,中买盐货,及各衙门起解赃罚,须要于背用使姓名私记,以凭稽考。若有不行用心辨验,收受伪钞,及挑剜描辏钞贯在内者,经手之人,杖一百,倍追所纳钞贯,伪挑钞贯烧毁,其民间关市交易,亦须用使私记。若有不行仔细辨验,误相行使者,杖一百,倍追钞贯。只问见使之人,若知情行使者,并依本律。”这里的倍追钞贯,就是加倍追罚,有惩罚性赔偿金的意思。 在旧中国改律变法以后,采取了大陆法系的成文法模式,所以在以后的民法中,就没有规定惩罚性赔偿金制度了①。
其实很明显,从汉代的“加责入官”之制,到《唐律》和《宋刑统》的“征赃”,直至明律例中对收受和使用假货币给予的惩罚性的处理,都具有浓重的行政惩罚色彩,其加倍征收的款额是收归国库,并非作为对受害方的赔偿。既如此,将其看作一种刑罚中的罚金刑反而更为恰当。从这个意义上讲,与本文的主题似乎发生了冲突,但从中国法律史学的角度观察,“诸法合体”、“刑民不分”、“以刑为主”这些传统的法律思想和立法司法的实践,又可以从另一个侧面将这些现象的存在解释为惩罚性赔偿制度在中国古代的萌芽。
大多数学者都认为,英美法中的惩罚性赔偿最初起源于1763年英国法官Lord Camden在Huckle v. Money一案中的判决②。在美国则是在1784年的Genay v. Norris 一案中最早确认了这一制度③。17世纪至18世纪,惩罚性损害赔偿主要适用于诽谤、诱奸、恶意攻击、私通、诬告、不法侵占住宅、占有私人文件、非法拘禁等使受害人遭受名誉损失及精神痛苦的案件。至19世纪中叶,惩罚性赔偿已被法院普遍采纳④。
2、英国法
在英国,惩戒性赔偿制度有时遭到批评,理由是一个民事法院与“惩罚”无关。不过,在1964年的Rookes v. Barnard一案中,贵族院确立,惩戒性赔偿只在如下的案件中适用:
A)政府雇员而“不是”私人或者公司之压迫的、专横的或违宪的行为;
B)被告故意地和侵权行为性地干涉了原告的贸易,而且,被告由此获得的不当利益超过了他对原告支付的赔偿;
C)成文法明确规定的惩戒性赔偿。
上述这些原则被贵族院在1972年的Cassell & Co. Ltd. v. Broome 一案中再次确认⑤。
在英国合同法中,一般而言,只要证明当事人存在欺诈,损害赔偿的范围将是广泛的,因为损害赔偿的目的是,使听信虚假陈述者处于假如没有虚假陈述的情况下他将处的状况。这实际上是强调诉讼的侵权性质① 。但需要指出的是,在英国的合同法中,不仅没有明确指出应当在违约行为(即使是严重的故意违约)中适用惩罚性的赔偿责任,相反在很大程度上限制或禁止这种赔偿责任,有时尽管这种责任是合同双方在契约中明确约定的。所以在英国合同法中,区分约定赔偿金与罚金是十分重要的,因为如果一个条款被认定是一个罚金条款,那么,它就是不能强制实施的;如果它被认定为是一个违约金条款,就是可以强制实施的。上议院的Lord Dunedin法官通过著名判例Dunlop Pneumatic Tyre Co Ltd v. New Garage and Motor Co Ltd(1915),总结了区分违约金和罚金的一般指导原则。他指出,A)合同双方当事人在合同中明确使用了“罚金”或“违约金”字样的,表面上可以认为他们所用的措词就是指他们所配的内容。但是,当事人的用词不是决定性的。当事人说明是违约金的,法院也可以判决属于罚金。当事人说明是处罚条款的,法院也可以判决属于违约金条款。关键在于,法院必须根据案情查明,双方当事人规定的支付条款事实上是一种罚金条款,还是一种约定违约金条款。B)罚金的实质是将支付一笔约定的款项作为对违反合同的当事人的一种恐吓,违约金的实质是对损害赔偿或违反合同造成的损失的事先估算。C)一项约定支付的款项到底是罚金还是违约金,是一个解释问题,要根据每份合同的条款和内在情况作出决定。判断合同条款和内在情况的时间,是指签订合同的时间,而不是违反合同的时间②。
以下的办法可以帮助确定一个条款的性质——
A)如果一项约定支付的款项与违反合同后可以明显证明发生的最大损失相比,在数量上显得太大或者是不合良心的,那么,它就是一笔罚金。
B)如果当事人违反合同的义务只是支付一定的货币,而合同中约定在当事人违反合同时应支付的款项大于该当事人在合同义务下应当支付的款项(换言之,如果一个合同条款规定,当事人违反合同未支付一定数额货币的,必须支付一笔更大数额的货币),那么,该款项是一笔罚金。
不过,后来的判例表明,为到期的应付款项支付利息是可以接受的,因而不在此限。
C)如果合同规定,只在某一个事件发生后,当事人才支付一定的款项,那么,只要这项规定不违反前述规则,它就是一笔约定违约金。
从目前的情况看,约定违约金条款大多出现在标准格式的建筑合同或施工合同中。
D)在这方面,法律上存在这样一种假定(这只是一种假定,当事人可以用事实推翻这个假定):如果合同条款规定,在某一个、几个或者规定的所有各种事件发生后,违反合同的当事人都必须支付一笔款项,而这些事件如果发生,有的可能会造成重大损失,有的只会造成微不足道的损失,那么,该笔款项就是一笔罚金。
1993年,一场与港府有关的官司一直打到了英国枢密院。这就是Philips Hongkong Ltd v. AG of Hongkong(1993)。
原告是香港一家公司,被告是香港政府。双方协商签订一份合同,被告雇用原告为一条新建的道路和隧道设计并安装一套计算机监控设备。合同中的约定违约金条款规定,原告应当及时完成一些关键工作,从而使整个工程的其他承包商能够顺利完成各自的工作,保证工程顺利完工。如果原告未能及时完成这些关键工作,他对于使整个工程未能如期完成,必须给予额外的违约金。原告后来未能按照要求履行合同,但却辩称,他们虽然拖延完成合同上规定的工作,但不应向香港政府交付违约赔偿金,因为该条款相当于一个惩罚条款,实质上是一笔罚金,是不能强制执行的。一审法院和香港上诉法院均判决原告胜诉,被告不服,向枢密院司法委员会上诉。枢密院作出了维持的判决,在判决中指出,要决定一个条款是一个罚金条款,还是对原告损失的预先估算,法院不能依靠不太可能发生的假设的情形,在其中,根据违约金条款应支付的金额,与任何损失都完全不成比例。尽管相关的合同条款必须客观地根据签订合同时的情况加以判断,但是,后来发生的事情也能够提供有价值的证据,表明在签订合同时当事人预期合理的损失将是什么。因此,主审法官 Lord woolf 引用了Lord Dunedin法官在Dunlop Pneumatic Tyre Co Ltd v. New Garage and Motor Co Ltd(1915)案中的发言之后,接着又指出,实际发生的事情要比假设的例子能够为法院提供更好的指导。况且,如果可能的损失范围是广泛的,那么,更好的办法可能是简单地指出,当约定违约金与违反合同所造成的损失完全不成比例时,合同条款并不打算适用于这种情形,而不是将该条款完全视为无效。
主审本案的Lord woolf 发表的判决意见说,约定违约金的规定应当能够使雇主知道,在合同当事人不能履行合同义务时,他受到保护的范围是多大。同时,对方当事人同意一项约定违约金条款时,他也要消除自身责任的不确定性,即明确自己不能履行合同义务时应当承担多大责任……法院不应当采用一种使合同当事人的目的落空的方法。
值得注意的是,本案涉及一份商业合同,法院一般认为,在商业合同中,只要是双方当事人协商一致的内容,都应当有效。司法委员会显然也受到了这一事实的影响。他们强调在诸如复杂的建筑合同之类的商业合同中对确定性的要求,以及商业合同当事人应当能够依赖他们协议同意的损害赔偿条款。也有学者进一步明确指出,从Lord woolf 在本案中发表的判决意见中可以推断出这样一个结论:在商业合同中,不能套用Lord Dunedin法官在Dunlop Pneumatic Tyre Co Ltd v. New Garage and Motor Co Ltd(1915)案中提出的区分违约金与罚金的指导原则①。

对外贸易经济合作部、海关总署关于印发《对外承包工程项下出口设备材料的工作规程》补充规定的通知

对外贸易经济合作部 海关总署


对外贸易经济合作部、海关总署关于

印发《对外承包工程项下出口设备材料的工作规程》补充规定的通知

外经贸合发[2002)451号

内蒙古自治区、辽宁省、吉林省、黑龙扛省、广西壮族自治区、云南省、西藏自治区、甘肃省、新疆维吾尔族自治区、新疆生产建设兵团外经贸厅(局),呼和浩特、满洲里、大连、长春、哈尔滨、南宁、昆明、拉萨、兰州、乌鲁木齐海关:

  为促进我国边境地区经济发展,鼓励我国边境地区积极开展与毗邻国家的对外经济技术合作,方便企业出口,特对《关于对外承包工程项目项下出口设备材料的工作规程》作如下补充规定:
  一、符合对外贸易经济合作部、海关总署《关于印发(边境小额贸易和边境地区刘外经济技术合作管理办法)的通知》([1996]外经贸政发第222号,以下简称222号文)和《关于进一步发展边境贸易的补充规定的通知》([1998]外经贸政发第844号,以下简称844号文)规定的边境小额贸易企业,与毗邻国家边境地区开展对外承包工程、对外劳务合作、对外设计咨询、资源开发等业务出口设备、材料、施工器械及人员自用的生活物资,海关仍然按照222号文和844号文规定的办法办理海关验收手续。

  二、木规定白印发之日起执行,由外经贸部和海关总署负责解释。
特此通知


对外贸易经济合作部
海 关 总 署
二OO二年九月十七日

佛山市区房屋租赁管理实施办法

广东省市人民政府


佛山市区房屋租赁管理实施办法
佛山市人民政府


第一章 总则
第一条 为规范佛山市区房屋租赁行为,维护房屋租赁市场秩序,保障当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省城镇房屋租赁条例》及有关法律、法规,结合市区实际,制定本办法。
第二条 本市市区范围内,从事房屋租赁活动的法人(包括企业、事业单位、乡镇集体、人民团体)及公民适用本办法。
市区范围内的国家机关、企业、事业单位执行市房改政策规定租赁给本单位职工的住宅用房不适用本办法。
第三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金,并在租赁关系终止时,将房屋返还出租人的行为;或房屋所有权人将房屋以合作联营、承包经营、入股经营等方式与他人从事经营活动的行为。
第四条 房屋租赁当事人应当遵守自愿、平等、互利的原则。
第五条 佛山市房地产管理局(以下简称市房管局)是市区房屋租赁管理工作的行政主管部门,负责对市区房屋租赁进行管理。
第六条 房屋租赁实行租赁登记制度,租赁双方当事人应依法进行租赁登记,未经市租赁管理部门登记的租赁行为不受法律保护。
公民、法人或其他经济组织未办理房屋租赁手续的,不得占用他人房屋。
第七条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。

第二章 租赁管理
第八条 房屋出租,须持有国家建设部统一印制的《房屋租赁许可证》(以下简称《许可证》)。没有《许可证》的房屋不得出租。
《许可证》由房管局统一发放。
第九条 申领《许可证》,房屋所有权人须向市房管局提出申请并提交下列文件:
(一)房屋出租申请书;
(二)房地产权证或证明房屋产权的其他有效证件;
(三)申请人身份证或法律资格证明。
第十条 出租房屋应具备以下基本条件:
(一)有一定通风和采光条件;
(二)有水、电等基本生活设施;
(三)符合防火、防盗和卫生的基本要求。
第十一条 房屋有下列情形之一的,不得出租和不予登记:
(一)未取得合法产权;
(二)产权有争议或者产权受到了限制的;
(三)共有房屋未取得其他共有人同意的;
(四)属违章建筑的;
(五)不符合安全使用标准的;
(六)已抵押,未经抵押权人同意的;
(七)已由市房管局发布房屋拆迁公告的;
(八)法律、法规禁止的。
第十二条 委托他人代管的房屋,可由代管人申领《许可证》。代管人除提交本办法第九条规定的文件外,还须提交房屋所有权人委托的合法授权文件。
第十三条 共有房屋的共有人申领《许可证》,除提交本办法第九条规定的文件外,还须提交其他共有人同意出租的证明。
第十四条 市房管局应自接到房屋出租申请之日起20日内,对符合本办法的,发给《许可证》。
第十五条 住宅用房租金应当执行国家、省、市规定的租金政策和标准。
非住宅用房租金原则上由租赁双方当事人协商议定,但议定的租金不能高于市物价局制定的指导租金标准。
第十六条 《许可证》实行年审,房屋出租人应在规定的时限内办理年审手续。
第十七条 出租人向暂住人员出租房屋,必须向当地公安派出所申请领取《出租房屋治安管理许可证》。
第十八条 承租人承租房屋用于居住的,凭《许可证》及有关证件到公安机关办理入住手续;承租人承租房屋用于经营的,凭《许可证》及有关证件到工商部门办理《营业执照》。
第十九条 房屋出租不影响其产权的转移,但房屋新的所有权人应到市房管局办理出租人变更登记。
第二十条 出租人应当向租赁管理机构缴纳房屋租赁管理费,其标准由市物价局制定。
房屋转租的,由转租人按转租租金高于原租金的差额部分缴纳房屋租赁管理费。
房屋租赁管理费主要用于房屋租赁管理的专项业务,不得挪作他用并自觉接受财政、税务和物价部门的监督。
第二十一条 当事人应当接受租赁管理机构及工作人员的监督和管理。

第三章 租赁合同
第二十二条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同(即《租赁契约》)。租赁合同应当具备以下主要条款:
(一)当事人的姓名或名称及地址;
(二)房屋的位置、面积、装修及设施;
(三)房屋用途;
(四)租赁期限;
(五)租金数额及交付方式;
(六)房屋维修责任;
(七)转租的约定;
(八)变更或者解除合同条件;
(九)违约责任;
(十)当事人约定的其他条款。
第二十三条 有下列情形之一的,可以变更或者解除租赁合同:
(一)符合合同约定可变更或者解除合同条件的;
(二)因不可抗力致使租赁合同全部不能履行的;
(三)当事人协商一致的。
第二十四条 以拨用方式取得房屋使用权的单位,改变原房屋使用性质用于经营的,应到市房管局签订租赁合同。
第二十五条 因当事人一方擅自变更或者解除租赁合同使另一方当事人遭受损失的,由责任方负责赔偿。
第二十六条 在租赁期内发生下列情形之一的,其合法继承人或受让人应当继续履行原租赁合同,并须办理出租人变更登记手续:
(一)出租人死亡;
(二)出租人房屋的产权转让。
第二十七条 签订、变更、终止租赁合同,当事人应当在一个月内到市房管局登记备案。
第二十八条 租赁合同登记须提交下列文件:
(一)《许可证》;
(二)《房屋租赁合同》;
(三)承租人身份证或法律资格证明。

第四章 当事人的权利和义务
第二十九条 出租人依照租赁合同约定向承租人收取租金;承租人按照租赁合同交付租金。违约的,应当支付违约金。
第三十条 出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。
第三十一条 出租人应当按照租赁合同提供房屋;违约的,应当支付违约金,违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的,出租人应当就不足部分进行补偿。
第三十二条 当事人应按照租赁合同负责检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全。
第三十三条 出租人有权对承租人使用房屋进行监督,但不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
出租房屋属自然损坏的,出租人应当负责修复;如出租人不按照合同约定及时维修危房,造成承租人财产损失的,应负赔偿责任。
第三十四条 承租人应爱护租用的房屋,发现房屋损坏,应及时报修,并应配合出租人检修房屋。如因承租人及其关系人妨碍、拖延或拒绝出租人维修(含抢修、排险、修缮)房屋造成损失的,或因使用不当造成房屋损坏引起塌房伤人事故的,由责任人负赔偿责任和法律责任。
第三十五条 租赁期间,出租人或者承租人改建、扩建、改变房屋用途或房屋结构的,必须经过对方同意,并按照规定报有关部门批准,方可施行。
第三十六条 租赁期间出租人转让出租的房屋,应当提前三个月通知承租人。
第三十七条 租赁合同期满,出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。但应在合同期满前3个月通知承租人,期满后,承租人应予搬出;合同期满前未通知或通知之日离合同期满不足3个月的,应在通知之日起,延长租赁期限至3个月,延长期满后,承租人应予搬出。
第三十八条 租赁期满,承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的,应负赔偿责任,出租人可以请求市房管局向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提起诉讼。
第三十九条 租赁期限未满,承租人需退出房屋的,应提前30日通知出租人,经出租人同意可清缴租金、交回房屋及其设施,并将原租赁合同交原登记机关注销。
未经出租人同意,承租人自行迁出的,出租人可按合同约定的期限向承租人追偿租金。
第四十条 租赁期内,承租人在房屋内部增设的一切嵌装附属设施,除有约定外,迁出时一般不得拆除,出租人也不予以补偿。
第四十一条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同,造成损失的,出租人有权要求赔偿,并可收回出租房屋:
(一)擅自将房屋转租、转让、转借给他人或调换使用权的;
(二)擅自改变房屋结构或者约定用途的;
(三)无正当理由拖欠租金累计达6个月以上(含6个月)的;
(四)住宅用房无正当理由连续闲置6个月的;
(五)未经出租人同意进行联营合作的;
(六)承租人外迁、死亡,没有同住用户籍的直系亲属,或有同住的直系亲属,但同居住不足2年的;
(七)承租人另有房屋,单位已分配了住房或已购、建住房的;
(八)利用房屋进行违法活动的;
(九)故意损坏承租房屋的;
(十)其他严重损害出租人权益的。
第四十二条 下列人员在同等条件下,按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权:
(一)房屋共有人;
(二)原承租人。
第四十三条 当事人发生争议,可以协商或者调解。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以向人民法院提起诉讼。

第五章 转租
第四十四条 经出租人同意,承租人可以将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人,但转租所获收益,应由原租赁双方协议按比例分成。
第四十五条 转租人与受转租人应当按照本办法规定订立租赁合同,并按规定进行租赁登记。
第四十六条 转租的租赁合同的租期,不得超过原租赁合同的租期。
第四十七条 转租的租赁合同生效后,转租人享有并且承担第四章规定的出租人的权利和义务,并且应当继续履行原租赁合同约定的义务;受转租人享有并且承担第四章规定的承租人的权利和义务。但当事人另有约定的除外。
第四十八条 转租人、受转租人损害出租人利益的,应当承担赔偿责任。有连带责任的,应负连带赔偿责任。
第四十九条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止的,因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。

第六章 法律责任
第五十条 违反本办法有下列行为之一的,由市房管局对责任者给予行政处罚:
(一)伪造、涂改《许可证》的,注销其证书,并可处以罚款;
(二)不按期申报、领取《许可证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;
(三)未得到出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款。
第五十一条 当事人对行政处罚不服的,可向上一级行政机关申请复议或向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,执行处罚单位可向人民法院申请强制执行。
第五十二条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的,由所在单位给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则
第五十三条 以房改政策购买的房屋,按国家和省、市有关住房制度改革政策执行。
第五十四条 本实施办法由市房地产管理局负责解释。
第五十五条 本实施办法自颁布之日起施行。市区过去颁发的有关房屋租赁管理规定,与本办法不符的,按本办法执行。



1997年1月20日